매물 유형: 토지
분석 번호: 9988
종합 리스크 점수: 58점
본 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 준공 2년차의 단독주택(다가구, 근린생활시설)이 건축되어 있습니다. 세류역 역세권 입지와 초·중학교 인근 도보 통학이 가능한 우수한 주거 환경을 갖추고 있으며, 서수원 스마트폴리스 사업의 직접 수혜가 예상되는 등 개발 호재가 풍부합니다. 다만, 현재 용적률이 법정 상한에 근접하여 추가적인 고밀도 개발 여지는 제한적입니다. 인근 신규 공급 물량이 다수 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 가능성도 존재합니다.
제시된 매매가 9억 8,300만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 8억 1,572만 원 ~ 최고 11억 339만 원, 중앙값 11억 339만 원) 범위 내에 위치하며, 스펙트럼의 중간값 대비 하단에 가까운 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가와 비교했을 때 합리적인 가격대에 속한다고 판단할 수 있습니다.
선별된 비교사례는 총 2건으로, 유사도 98점의 첫 번째 사례는 권선동 1***번지, 251.9㎡ 토지로 2025년 7월 8억 3,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 동일한 제1종일반주거지역이며, 시점 보정 계수 1.000, 보정 후 평당가 1,102만 원이 적용되어 대상지에 8억 1,572만 원으로 대입됩니다. 유사도 90점의 두 번째 사례는 권선동 1***번지, 274.1㎡ 토지로 2024년 7월 11억 5,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 제2종일반주거지역으로 시점 보정 계수 1.017, 보정 후 평당가 1,491만 원이 적용되어 대상지에 11억 339만 원으로 대입됩니다.
본 매물은 세류역 역세권에 위치하며 초·중학교가 인접하여 주거 환경이 우수합니다. 서수원 스마트폴리스 사업의 직접 수혜가 예상되는 등 개발 호재가 존재하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 다만, 현재 용적률이 법정 상한에 근접하여 추가적인 개발 이익 창출 여지는 제한적이며, 인근 신규 공급 물량(신혼희망타운 행복주택, 매교역 팰루시드 등 총 3,105세대)이 다수 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
건물 준공일이 2024년 12월 26일로 2년 밖에 되지 않아 물리적인 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 철근콘크리트 구조로 내진설계가 적용되어 있어 구조적인 안정성도 확보되어 있습니다. 다만, 사진이 제공되지 않아 외벽 균열, 누수 등 외부 마감 상태에 대한 직접적인 확인은 어렵습니다. 현장 방문 시 건물 내외부 마감 상태 및 설비 노후도를 면밀히 점검해야 합니다.
수원시 권선구의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 지역별 지가변동률도 소폭 상승세를 보이고 있습니다. 그러나 순수토지 거래 필지수는 최근 하락 추세에 있어 시장 활성도에 대한 주의가 필요합니다. 인근에 '수원 도시관리계획(제9호 수변공원) 결정(경미한변경)', '수원 도시관리계획 (고색2 지구단위계획) 결정(변경)' 등 다수의 개발 사업 고시가 확인되어 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 특히 '반도체 산업 성장 기대감 커지는 수원'과 같은 지역 뉴스들은 장기적인 관점에서 부동산 시장에 긍정적인 신호로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적인 시장 경쟁을 유발할 수 있습니다.
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