매물 유형: 토지
분석 번호: 9987
종합 리스크 점수: 58점
대상지는 수원시 권선구 권선동에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 세류역 역세권 입지와 높은 시장 활성도를 바탕으로 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 나대지 상태로 신축 및 투자용으로 적합하며, 법정 용적률 대비 개발 여력이 충분하여 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 비행안전제5구역 등 일부 규제와 주변 대규모 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 미칠 영향을 고려해야 합니다.
제시된 매매가 10억 1,400만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 8억 2,338만 원 ~ 최고 11억 1,376만 원, 중앙값 11억 1,376만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 가까운 수준입니다. 이는 대상지의 역세권 입지 및 개발 잠재력이 가격에 상당 부분 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 권선동 내 제1종 또는 제2종일반주거지역 '대' 지목의 토지로, 대상지와 유사도가 높습니다. #1 사례는 대상지와 209m 거리에 위치하며 2025년 7월에 거래된 토지로, 보정 후 평당 1,102만 원으로 환산 총액 8억 2,338만 원입니다. #2 사례는 875m 거리에 위치하며 2024년 7월에 거래된 토지로, 보정 후 평당 1,491만 원으로 환산 총액 11억 1,376만 원입니다. 이들 사례는 면적 보정(소규모 할증), 역세권 프리미엄(세류역 1호선 441m), 시점 보정 등이 반영되었습니다.
대상지는 제1종일반주거지역으로, 점포겸용 단독주택 용지로 활용될 경우 주거와 상업 기능을 동시에 수행할 수 있어 안정적인 임대수익과 시세차익을 기대할 수 있습니다. 세류역 역세권 입지는 유동인구 확보에 유리하며, 주변 공원 및 학교 시설은 주거 환경의 질을 높여 임차인 유치에 긍정적인 영향을 줄 것입니다. 다만, 수원시 권선구 지역의 미분양 현황이 19세대로 안정적인 수준이나, 매교역 팰루시드(2,178세대) 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 미 미칠 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
사진이 제공되지 않아 물리적 하자는 판단하기 어렵습니다. 다만, 나대지 상태이므로 건물 자체의 하자는 없으나, 토지의 지반 상태, 과거 매립 여부, 주변 옹벽 및 배수 시설 등을 현장에서 면밀히 확인하여 잠재적 리스크를 최소화해야 합니다. 토지이용계획상 비행안전제5구역(전술)에 저촉되므로, 건축물 높이 제한 등 개발에 제약이 있을 수 있어 사전 확인이 필수적입니다.
수원시 권선구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 지역별 지가변동률은 소폭 상승 추세를 보이고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 최근 하락세를 보이고 있어 거래 활성도 측면에서는 다소 위축될 가능성도 있습니다. 하지만, '수원 도시관리계획(제9호 수변공원) 결정', '고색2 지구단위계획 결정(변경)', '도로개설' 등 다수의 개발 사업 고시가 확인되어 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 특히 '서수원 스마트폴리스(군공항이전 사업)'와 같은 대형 호재는 직접적인 수혜를 가져올 수 있어 미래 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으므로, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
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