매물 유형: 토지
분석 번호: 9945
종합 리스크 점수: 63점
본 토지는 제2종일반주거지역 내 정방형 평지 토지로, 이미 건축허가가 완료되어 1종근린생활시설 및 공동주택(아파트 29세대) 개발이 가능하다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 주변 조원시장 인접 및 향후 인근 대규모 신규 주택 공급 예정은 장기적인 개발 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 제시가는 공시지가 배율 추정치 대비 상단에 위치하므로, 건축허가 내용 및 개발 계획의 구체적인 수익성을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.
제시가 65억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위 31억 5,097만 원에서 51억 5,613만 원의 상단을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 건축허가 완료 및 공동주택 개발 가능성 등 특이사항에 대한 미래 가치가 상당 부분 선반영된 것으로 보입니다. 투자 결정 시 개발 계획의 구체적인 수익성 분석이 필수적입니다.
유효한 비교사례가 부족하여 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)는 모두 1.000으로 적용되었습니다. 이는 비교 사례와 대상지의 조건이 유사하거나, 보정할 만한 특이사항이 없음을 의미합니다. 특히 역세권 범위(500m) 외 지역으로 역세권 프리미엄은 반영되지 않았습니다. 비교사례 부족으로 공시지가 배율법이 단독 적용되었으며, 신뢰도는 C등급입니다.
대상 토지는 제2종일반주거지역에 위치하며, 이미 건축허가가 완료되어 1종근린생활시설 및 공동주택 개발이 가능하다는 점에서 높은 투자 가치를 가집니다. 특히 공동주택 29세대 개발은 상당한 수익성을 기대할 수 있는 요소입니다. 인근 조원시장과 같은 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 개발 후 주거 수요 확보에 유리할 것으로 보입니다. 다만, 제시가가 공시지가 배율 추정치 대비 높은 수준이므로, 개발 사업의 구체적인 수익률 분석을 통해 가격 타당성을 재검토해야 합니다.
제공된 정보에 따르면 토지 형상이 정방형이고 지형이 평지이며, 건축 가능 여부가 확인되어 물리적인 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 소로각지에 접해 있어 대규모 차량 진출입 시 불편함이 있을 수 있으며, 지하 매설물 유무 등은 현장 확인이 필요합니다.
수원시 장안구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 지역별 지가변동률은 꾸준히 상승하고 있습니다. 특히 인근에 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ 등 총 1,145세대에 달하는 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어, 장기적으로 지역의 주거 환경 개선 및 인구 유입이 기대됩니다. 이는 대상 토지의 개발 후 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 다만, 순수토지 거래 필지수가 하락 추세인 점은 단기적인 시장 활성도 측면에서 주의가 필요합니다.
조건부 매수