경기도 평택시 동삭동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 9904

종합 리스크 점수: 57점

AI 요약 평가

본 대상지는 제1종일반주거지역 내 초등학교 인근에 위치한 단독택지로, 나대지 상태로 신축이 가능하여 개발 잠재력이 높습니다. 평택시의 지속적인 인구 증가와 활발한 주변 개발 사업은 긍정적인 요인입니다. 다만, 토지거래허가구역 및 상대보호구역 지정으로 인한 규제와 급격한 시세 상승보다는 안정적인 시장 흐름을 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 제1종일반주거지역으로 용도지역은 안정적이나, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요합니다. 상대보호구역으로 교육 환경 보호를 위한 건축 제한이 있을 수 있습니다. 주변 개발 사업은 활발하나 직접적인 수혜는 제한적입니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지로 신축 가능하며, 법정 상한 용적률 200% 대비 미등록 상태로 용적률 갭이 커 개발 잠재력이 높습니다. 주변에 다양한 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 장기적인 인구 유입 및 주거 수요 증가가 기대됩니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 중로각지에 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.
주변 환경: 7점 — 초등학교 인근에 위치하며 주민센터, 대형슈퍼, 다이소 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 공원도 인접해 있어 주거 환경이 쾌적합니다.
시장 동향: 6점 — 평택시 전체 인구는 지속적으로 증가하고 있으며, 순수토지 거래 필지수도 상승 추세입니다. 다만, 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있어 급격한 시세 상승보다는 안정적인 흐름이 예상됩니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 쏘카존 평택지제역(SRT) 코레일주차장 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.6% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 9,400만 원은 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위 스펙트럼인 최저 2억 4,657만 원에서 최고 4억 348만 원 사이에 위치하며, 중앙값 3억 1,382만 원 대비 상단에 속하는 수준입니다. 이는 대상지의 입지적 장점과 개발 잠재력이 일부 반영된 것으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 없어 개별 사례에 대한 특성 설명은 어렵습니다. 공시지가 배율법에 따른 추정 가격은 대상지의 용도지역, 면적, 도로 조건 등을 고려하여 산출되었습니다.

심층 분석

평택시는 지속적인 인구 유입과 대규모 개발 사업(고덕국제신도시, 브레인시티 등)으로 인해 장기적인 성장 잠재력이 높은 지역입니다. 대상지는 제1종일반주거지역으로 주거용 개발에 적합하며, 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변에 예정된 대규모 아파트 공급은 인구 증가와 함께 주거 수요를 견인할 것으로 예상되어, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 가능성이 존재합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정으로 인해 단기적인 투기 수요는 제한될 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자에 대한 판단이 어렵습니다. 현장 방문 시 토지의 지반 상태, 배수 여부, 주변 옹벽이나 축대 등의 안정성, 지하 매설물 유무 등을 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 과거 침수 이력이나 지반 침하 등의 문제가 없었는지 주변 탐문 및 관련 서류 확인이 중요합니다.

평택시의 지가지수 및 지가변동률은 현재 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 증가 추세에 있습니다. 이는 시장에 대한 관심이 꾸준히 유지되고 있음을 시사합니다. 향후 6개월 시세 전망은 보합세를 유지하며 점진적인 상승 가능성이 있을 것으로 판단됩니다. 특히, 평택시 내 대규모 주택 공급 예정 물량이 19,733세대에 달하며, 지제역 반도체밸리 제일풍경채, 고덕국제신도시 서한이다음 그레이튼, 평택 브레인시티 수자인 등 다수의 사업지가 예정되어 있어 장기적으로 인구 유입 및 주거 인프라 확충에 따른 토지 가치 상승 여력이 충분합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

토지 경계가 명확한지, 인접 필지와의 경계 분쟁 이력은 없는지 현장 확인이 필요합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등)의 위치와 깊이를 확인하여 건축 시 발생할 수 있는 추가 비용을 점검해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계에 대한 상세 확인이 필요합니다.
건축 가능한 용도 및 규모에 대한 평택시 건축과 또는 관련 부서의 정확한 유권 해석을 받아야 합니다.
토지거래계약에관한허가구역 내 매물로, 허가 절차 및 조건에 대해 사전에 충분히 숙지하고 진행해야 합니다.
상대보호구역 지정으로 인해 건축 가능한 시설의 종류와 규모에 제한이 있을 수 있으므로, 교육청에 문의하여 정확한 규제 내용을 확인해야 합니다.

최종 판정

매수