매물 유형: 토지
분석 번호: 9892
종합 리스크 점수: 52점
본 매물은 생산녹지지역에 위치하여 개발에 일부 제약이 있으나, 대로변에 접한 상가주택으로 높은 접근성을 자랑합니다. 인근 비행장 이전 및 용도변경 호재가 잠재되어 있어 미래 자산 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 추가적인 시장 분석과 협상 전략이 필요합니다.
제시된 매매가 22억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 최저 8억 2,320만 원, 최고 8억 2,320만 원과 비교할 때 현저히 높은 수준입니다. 이는 비행장 이전 호재 등 미래 개발 가치가 상당 부분 선반영되었거나, 건물 가치가 크게 반영된 것으로 판단됩니다. 현재의 실거래 기반 대입가치만으로 볼 때 가격적 메리트는 제한적이며, 추가적인 가치 상승 요인에 대한 심층 분석이 필요합니다.
선별된 비교사례는 수원시 권선구 고색동 8**번지의 토지로, 2025년 11월에 거래된 자연녹지지역 '대' 지목입니다. 대상지와의 거리는 1316m이며, 시점은 8개월 전입니다. 대지면적 기준 평당가는 545만 원으로, 대상지 면적 및 호재를 반영한 보정 후 대입 총액은 8억 2,320만 원입니다. 유사도 점수는 90점으로 높은 편이나, 단일 사례인 점을 고려해야 합니다.
대상 토지는 생산녹지지역에 위치하여 개발 잠재력이 제한적일 수 있으나, 대로변에 접하고 있어 상업적 활용 가치가 높습니다. 수원시 권선구는 반도체 산업 성장 기대감으로 부동산 시장에 활기가 돌고 있으며, 인근에 신혼희망타운, 매교역 팰루시드 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 장기적인 인구 유입 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 높은 제시가는 투자 회수 기간을 길게 만들 수 있으므로, 임대 수익률과 미래 가치 상승분을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
건물 준공일은 2015년 6월 24일로 11년차 건물입니다. 건축물대장상 철근콘크리트구조로 비교적 견고하게 지어졌으며, 내진설계가 적용되어 있습니다. 층별 용도는 일반음식점(1, 2층)과 단독주택(3층)으로 구성되어 있습니다. 사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 직접적인 판단은 어렵지만, 준공 11년차임을 감안하여 외벽 균열, 누수, 설비 노후화 등에 대한 현장 점검이 필요합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 지가지수 추이와 이용상황별 지가지수 모두 보합세를 보이고 있으며, 지역별 지가변동률은 소폭 상승하고 있으나 순수토지 거래 필지수가 하락하고 있어 시장 활성도는 둔화되고 있습니다. 비행장 이전 호재는 장기적인 관점에서 긍정적이나, 단기적인 시세 상승을 견인하기에는 불확실성이 존재합니다. 다만, 고색동은 지역 내 거래 활성도 1위 지역으로 환금성은 우수합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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