매물 유형: 토지
분석 번호: 9806
종합 리스크 점수: 57점
본 매물은 제2종일반주거지역 내 위치하며, 42년 경과된 상가건물이 있어 재건축 및 용적률 상향을 통한 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로의 용도변경 시그널이 포착되어 향후 자산 가치 상승 가능성이 존재합니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 개발 계획 및 시장 상황을 면밀히 검토 후 접근하는 것이 중요합니다.
제시된 매매가 17억 원은 실거래 기반 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 20억 1,360만 원 ~ 최고 20억 1,360만 원) 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 특히 용적률 갭과 용도변경 잠재력을 고려할 때, 현재 가격은 미래 개발 가치를 충분히 반영하지 않았을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 1건은 수원시 팔달구 장안동 1**번지 토지로, 대지면적 기준 평당가는 2,013만 원입니다. 대상지와 용도지역 및 도로조건이 유사하여 Tier1 완전매칭으로 보정 계수가 적용되었습니다. 시점 보정 계수 1.003이 적용되었으며, 용도지역 변경 호재 등 총 8건의 호재가 감지되어 1.021의 호재 보정 계수가 적용되었습니다. 최종적으로 대상 면적에 대입 시 20억 1,360만 원으로 환산됩니다.
수원시 장안구의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 그러나 대상지는 용적률 갭이 크고, 인근에 용도지역 변경 및 재개발 등 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 투자 가치는 높다고 판단됩니다. 특히 대로변 입지와 은행, 병원, 식자재마트, 스타벅스, 스타필드 등 풍부한 생활 인프라가 강점입니다. 향후 수인선 지하철역 신설 시 교통 접근성 개선으로 인한 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.
준공 42년 된 노후 건물로 인해 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 등 물리적 하자가 존재할 가능성이 높습니다. 재건축 또는 대수선 시 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 내진설계가 미적용된 점도 고려해야 합니다. 주차 공간이 옥내/옥외 모두 0대로 표기되어 있어 주차 문제 발생 가능성이 있습니다.
향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다. 토지거래 필지수가 하락 추세이나, 지가변동률은 소폭 상승하고 있으며, 정자동은 지역 내 거래 활성도가 보통 수준입니다. 인근에 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ, 정자동주상복합 등 총 1,145세대의 신규 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 용도지역 변경 가능성, 용적률 갭을 활용한 개발 잠재력, 그리고 수인선 지하철역 신설 호재가 시세 상승을 견인할 것으로 예상됩니다.
조건부 매수