매물 유형: 토지
분석 번호: 9718
종합 리스크 점수: 48점
본 토지는 계획관리지역 내 사다리형 평지 토지로, 현재 용적률 대비 높은 개발 여유가 있습니다. 지하철 1호선 전곡역 인근에 위치하며 BIX산업단지 등 주변 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위와 사용자 제시가 간의 차이가 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시가 1억 7,800만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 5,424만 원에서 최고 8,136만 원을 크게 상회합니다. 이는 급급매라는 특이사항에도 불구하고, 시장 추정 가격 대비 높은 수준으로 판단됩니다. 사용자 제시 호재(지하철 1호선 개통, BIX산업단지 인근)에 대한 미래 가치가 선반영되었을 가능성이 있습니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)는 모두 1.000으로 적용되었습니다. 최근접역인 전곡역(1호선)이 570m 거리에 위치하여 준역세권에 해당하나, 역세권 프리미엄 실무기준인 500m 범위를 벗어나 역세권 보정은 적용되지 않았습니다.
연천군 청산면의 인구는 소폭 감소 추세이나, 연천군 전체 인구는 증가하고 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다. 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이며 안정적인 시장 흐름을 나타냅니다. 주변에 전곡역 주차타워 건립, 군사기지 및 군사시설 보호구역 해제 변경 등 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 현재 용적률 갭이 커서 추가 개발을 통한 수익 창출 가능성이 있습니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 건축물대장상 13년 경과한 경량철골구조 소매점이 존재하며, 내진설계는 미적용 상태입니다. 현장 방문을 통해 건물 외벽 균열, 누수, 지반 침하 등 물리적 하자를 면밀히 확인해야 합니다.
토지거래 필지수는 하락 추세이나, 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 연천군 지역 내 미분양 현황은 36세대로 안정적인 수준이며, 향후 분양 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 전곡역(1호선) 개통 및 BIX산업단지 인근 개발은 장기적인 호재로 작용할 수 있습니다. 계획관리지역의 높은 용적률 여유는 개발 잠재력을 높여 미래 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. **[향후 6개월 시세 전망] 보합**
보류