매물 유형: 토지
분석 번호: 9701
종합 리스크 점수: 55점
본 매물은 수원역 도보권의 광대로변에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 카센터나 상가 등 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다. 인근 지역의 용도변경 사례와 다수의 개발 호재는 미래 가치 상승의 긍정적인 신호로 해석됩니다. 다만, 현재 제시 매매가가 공시지가 배율 추정치보다 높은 수준으로, 가격 타당성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시 매매가 25억 원은 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 11억 322만 원에서 18억 527만 원 대비 높은 수준입니다. 이는 미래 개발 가치나 잠재적 용도변경 가능성이 상당 부분 선반영된 것으로 보입니다.
비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법 적용 시 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되었습니다. 수원역까지의 거리가 635m로 역세권 범위(500m)를 벗어나 역세권 프리미엄은 반영되지 않았습니다.
대상 토지는 수원역 도보권의 광대로변에 위치하여 교통 접근성이 우수하고, 주변에 공원 및 쇼핑 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 특히 인근 지역의 용도변경 사례는 향후 상업적 활용 가치를 높일 수 있는 긍정적인 신호입니다. 수원시의 반도체 산업 성장 기대감 등 지역 호재는 장기적인 토지 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 현재 제시 매매가가 공시지가 배율 추정치 대비 높은 수준이므로, 투자 수익률 확보를 위한 면밀한 사업성 분석이 필수적입니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지 자체의 상태(지반 안정성, 배수 상태 등)를 확인하고, 인접 건물이나 시설물로 인한 잠재적 문제(일조권, 조망권 침해 등)는 없는지 면밀히 검토해야 합니다. 또한, '비행안전제5구역(전술)' 규제로 인한 건축 제한 사항이 예상치 못한 개발 리스크로 작용할 수 있습니다.
수원시 권선구 지역은 최근 지가지수 및 지가변동률이 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세를 보이고 있습니다. 그러나 다수의 신규 주택 공급 예정 물량(총 3,105세대)과 수원 도시관리계획 변경, 도로 개설 등 개발 호재가 많아 장기적으로는 지역 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로의 용도변경 시그널은 미래 가치 상승의 중요한 잠재력입니다. 다만, 현재 제시 매매가가 시장 추정치보다 높게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요합니다. **[향후 6개월 시세 전망] 보합** (본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.)
보류