매물 유형: 토지
분석 번호: 939
종합 리스크 점수: 60점
제1종일반주거지역 내 사다리형 평지 토지로 개발 잠재력은 있으나, 유효 비교사례 부재 및 일부 규제로 인해 가격 신뢰도에 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 32억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과인 약 10억 1,755만 원에서 16억 6,509만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교 시 현저히 높은 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 공시지가 대비 배율을 크게 상회하는 금액으로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.
유효한 비교사례가 0건으로, 개별 비교사례에 대한 특성 설명은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 통해 추정 가격 범위를 산출하였습니다.
남양주시의 지가지수는 하락 추세이나, 순수토지 거래 필지수는 상승하고 있어 토지 시장의 거래 활동은 활발한 편입니다. 다만, 대상 토지의 제시가는 공시지가 배율을 통한 추정 가격 범위를 크게 상회하여 가격적 타당성이 낮습니다. 인근에 다산지금A3(공공임대) 518세대, 퇴계원경남아너스빌아파트 227세대, 마석역 극동스타클래스 더 퍼스트 138세대 등 총 883세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 및 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 9호선 본선 우선 추진 등 교통 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 낮습니다. 현재 용적률 71.95%로 법정 상한 200% 대비 128.05%p의 여유가 있어 추가 개발 잠재력은 있으나, 제1종일반주거지역의 용도 제한으로 개발 이익 극대화에는 한계가 있습니다.
제공된 데이터만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 토지의 경우 지반 상태, 경사도, 인근 혐오시설 유무 등에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 건축물대장상 2020년 준공된 건물은 6년차로 노후도는 낮은 편입니다.
남양주시의 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수 증가는 긍정적인 신호입니다. 다만, 지역 내 미분양 세대가 335세대로 유지되고 있으며, 인구는 소폭 감소 추세에 있어 전반적인 부동산 시장의 활력이 강하다고 보기는 어렵습니다. 대상 토지는 제1종일반주거지역으로 용적률 갭이 존재하여 개발 잠재력은 있으나, 제시가가 추정 가치를 크게 상회하는 점이 리스크입니다. 향후 9호선 연장 등 교통 인프라 확충이 가시화될 경우 간접적인 수혜를 기대할 수 있으나, 현재로서는 불확실성이 높습니다. 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.
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