매물 유형: 주택
분석 번호: 926
종합 리스크 점수: 65점
인구 유입 및 개발 호재가 긍정적이나, 유사 단독주택 실거래가 대비 제시 매매가가 높은 편입니다.
제시 매매가 12억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 3,865만 원에서 6억 8,421만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때 상당히 높은 수준에 해당합니다. 이는 비교사례 대비 약 2배 가량 높은 가격으로, 시장 평균 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 용인시 처인구 내 단독주택으로, 시점 보정 및 면적, 호재 등 개별 요인 보정이 완료되었습니다. #1 사례(남동, 147.19㎡, 2026.5 거래가 5억 9,200만 원)는 유사도 85점으로 보정 후 대입 총액 5억 6,481만 원입니다. #2 사례(삼가동, 127.21㎡, 2026.5 거래가 5억 4,300만 원)는 유사도 66점으로 보정 후 대입 총액 6억 8,421만 원입니다. #3 사례(남동, 460.56㎡, 2026.5 거래가 13억 원)는 유사도 75점으로 보정 후 대입 총액 5억 3,865만 원입니다. #4 사례(남동, 147.19㎡, 2026.5 거래가 6억 원)는 유사도 85점으로 보정 후 대입 총액 5억 7,244만 원입니다. 각 사례는 공시지가비율, 건물연식, 시점 등의 요인으로 감점되었습니다.
대상 단독주택의 토지 가치는 공시지가 기준 1억 7,750만 원, 추정 시장 가치 2억 1,300만 원~3억 1,950만 원으로 평가됩니다. 건물은 준공 5년차로 잔존가치율 90%의 양호한 상태입니다. 제시 매매가 12억 5,000만 원은 토지 및 건물 가치를 합산한 시장 추정 가치와 비교했을 때 높은 수준으로 판단됩니다.
건물 나이가 5년으로 재건축 연한까지 상당 기간이 남아있어 현재 시점에서 재건축 경제성은 낮습니다. 용적률 갭도 재건축을 위한 충분한 인센티브를 제공하지 못합니다. 건물의 상태가 양호하므로 향후 리모델링을 통한 가치 증대를 고려할 수 있습니다.
매매 거래유형으로 임대수익 분석은 해당없습니다.
경기도 용인시 처인구는 최근 인구 유입이 활발하고, 용인 반도체클러스터 등 대규모 개발 호재가 다수 존재하여 중장기적인 관점에서는 긍정적인 요인이 많습니다. 그러나 단기적으로는 매매수급지수 하락과 5,512세대에 달하는 신규 주택 공급 예정 물량(용인 푸르지오 원클러스터 1단지, 힐스테이트 용인마크밸리 등)이 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 향후 1~3년간은 매매가격의 급격한 상승보다는 보합 또는 소폭 조정 가능성이 있으며, 신규 공급 물량의 소화 여부가 중요할 것으로 전망됩니다.
보류