매물 유형: 토지
분석 번호: 9185
종합 리스크 점수: 53점
본 매물은 제1종전용주거지역 내 건축허가가 완료된 단독주택 부지로, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요자에게 적합합니다. 인근 지역에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로 전환되는 용도변경 사례가 포착되어 장기적인 자산 가치 상향 가능성이 존재합니다. 다만, 급경사 지형과 세로한면(가) 도로접면은 건축 시 고려해야 할 요소입니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼과 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시가 35억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 33억 5,802만 원 ~ 최고 33억 5,802만 원, 중앙값 33억 5,802만 원)과 비교할 때, 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다. 이는 시장의 기대감이나 매물의 특이사항(건축허가 완료)이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 종로구 평창동 4**번지 토지입니다. 2024년 8월에 31억 3,000만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 1,492만 원입니다. 대상지와 동일한 제1종전용주거지역 '대' 지목으로 유사도가 높습니다. 시점 보정 계수 1.014가 적용되었으며, 공시지가 비율 및 시점 차이로 인한 감점이 있었습니다. 이 사례를 통해 보정 완료된 대상지의 총액은 33억 5,802만 원으로 산출되었습니다.
대상 토지는 제1종전용주거지역으로 주거 용도에 특화되어 있으며, 건축허가가 완료되어 즉시 개발이 가능한 장점이 있습니다. 인근 지역의 지가지수는 상승 추세(용도지역별 지가지수 상승)를 보이며, 지역별 지가변동률도 보합세를 유지하고 있어 안정적인 시장 환경입니다. 다만, 순수 토지 거래 필지수는 하락 추세로, 단기적인 환금성에는 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적으로는 인근 용도변경 사례를 통해 상업화 가능성을 기대할 수 있어 잠재적 투자 가치가 존재합니다.
토지 자체의 물리적 하자는 보고된 바 없으나, '급경사' 지형이라는 특성상 건축 시 옹벽 설치 등 추가적인 토목 공사가 필요할 수 있으며, 이는 공사 비용 증가 및 기간 연장으로 이어질 수 있습니다. 도로접면이 '세로한면(가)'인 점도 건축 설계 및 차량 진출입에 제약이 될 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 지가지수 상승 추세와 지역별 지가변동률 보합세는 긍정적이나, 순수 토지 거래 필지수 하락 추세는 시장 활력이 다소 둔화될 수 있음을 시사합니다. 인근에 신규 분양 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수