매물 유형: 토지
분석 번호: 9163
종합 리스크 점수: 57점
본 대상지는 상왕십리역 역세권에 위치한 제2종일반주거지역의 나대지로, 상업용 건물 신축에 적합한 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 주변 지역은 보합세의 지가지수와 하락하는 토지 거래 필지수를 보이지만, 인근에 다수의 신규 주택 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 인구 유입 및 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 대공방어협조구역 등 복합적인 규제에 대한 사전 검토가 필수적이며, 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 중앙값보다 낮은 수준으로 가격적 메리트가 존재합니다.
제시가 20억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼의 최저 31억 5,778만 원 ~ 최고 31억 5,778만 원(중앙값 31억 5,778만 원) 대비 약 11억 5,778만 원 낮은 수준으로, 가격적 메리트가 상당히 높은 것으로 판단됩니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가보다 저렴하게 매물이 나온 것으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 성동구 하왕십리동 8**번지 토지(96㎡)가 2025년 7월에 20억 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지로부터 430m 거리에 위치하며, 제3종일반주거지역의 '대' 지목 토지입니다. 면적 보정 계수 0.984(대상이 사례보다 큼), 역세권 보정 계수 1.050(상왕십리역 역세권), 시점 보정 계수 1.054(지가변동률 반영) 등이 적용되어 최종적으로 31억 5,778만 원으로 환산되었습니다. 유사도 점수는 76점으로 양호한 편이나, 단일 사례이므로 다른 지표들과 교차 검토가 필요합니다.
성동구의 지가지수는 보합세를 유지하고 있으나, 이용상황별 지가지수는 상승 추세를 보이고 있습니다. 이는 상업용 토지에 대한 수요가 꾸준함을 나타냅니다. 다만, 순수토지 거래 필지수와 용도지역별 토지거래 필지수가 하락하고 있어 단기적인 거래 활성도는 둔화될 수 있습니다. 인근에 성동구 도선동 청년안심주택(381세대), 오티에르 포레(287세대), 성동자이리버뷰(1,670세대) 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 장기적으로 인구 유입 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 낮은 수준으로, 투자 가치가 높다고 판단됩니다.
대상지는 나대지로 물리적 하자는 없으나, 토지이용계획상 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 규제에 저촉됩니다. 특히 대공방어협조구역은 건축물의 높이 제한을 받을 수 있으므로, 개발 계획 수립 시 해당 규제에 대한 면밀한 검토와 인허가 가능성 확인이 필수적입니다. 주변 개발 사업 고시 현황을 보면 도시계획시설 변경, 재개발 사업 등 다양한 개발 움직임이 있으나, 대상지에 직접적인 개발 호재는 확인되지 않습니다.
대상지는 상왕십리역 역세권에 위치하며, 평지이고 가로장방형의 토지 형상을 갖춰 상업용 건물 신축에 유리한 조건을 가지고 있습니다. 인근에 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 인구 유입 및 상권 활성화가 기대됩니다. 지가지수 및 이용상황별 지가지수는 보합 또는 상승 추세를 보이고 있으나, 토지 거래 필지수는 감소하고 있어 단기적인 시장 활력은 다소 둔화될 수 있습니다. 그러나 제시된 매매가가 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 현저히 낮은 수준이므로, 규제 리스크를 충분히 검토한다면 미래 성장 잠재력이 높은 매물로 평가됩니다.
매수