매물 유형: 토지
분석 번호: 916
종합 리스크 점수: 35점
개발제한구역 내 맹지 토지로 활용도가 매우 낮으며, 제시가가 공시지가 배율 추정 범위 상단에 위치하여 가격적 메리트가 부족합니다.
제시된 매매가 780만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과인 약 160만 원에서 240만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 현저히 높은 수준입니다. 이는 추정 가격 범위의 상단을 크게 초과하는 금액으로, 가격 타당성이 낮다고 판단됩니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법 적용 시 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정, 시점 보정, 호재 보정 모두 1.000으로 적용되어 추가적인 보정은 이루어지지 않았습니다.
대상 토지는 개발제한구역 내 맹지 토지로, 현재 상태로는 경제적 활용 가치가 매우 낮습니다. 주변에 특별한 개발 호재가 없고, 인구 감소 추세가 지속되고 있어 단기적인 투자 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 장기적으로도 규제 완화나 주변 개발 계획이 없다면 투자 수익성을 기대하기는 어려울 것으로 판단됩니다.
맹지라는 점이 가장 큰 물리적 하자이며, 부정형 토지 형상과 완경사 지형은 개발 시 추가적인 토목 공사 비용을 발생시킬 수 있습니다. 또한, 다수의 중첩된 토지 이용 규제는 법적 하자 리스크로 작용하여 토지 활용에 심각한 제약을 줍니다.
대구 달성군 지역의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 대상 토지는 강력한 규제와 맹지라는 단점으로 인해 미래 성장 전망이 매우 불투명합니다. 인근에 직접적인 개발 호재가 없으며, 지역 인구 감소 추세는 토지 수요를 더욱 위축시킬 수 있습니다. 따라서 향후 가치 상승 가능성은 매우 낮다고 판단됩니다.
패스