매물 유형: 아파트
분석 번호: 9106
종합 리스크 점수: 65점
충주코아루퍼스트아파트는 준공 10년차의 비교적 신축 단지로, 인근에 산업단지 조성 및 도로 개설 등의 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 있습니다. 매매수급동향이 상승세에 있으나, 인구 유입이 정체되어 있어 급격한 가격 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정하게 평가됩니다.
제시된 매매가 1억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 3,019만 원 ~ 최고 1억 5,523만 원)의 중앙값(1억 4,698만 원) 수준에 해당합니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름과 유사한 적정한 가격대로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 단지인 충주코아루퍼스트아파트 내 동일 평형(59.35㎡)의 매매 거래입니다. 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높으며, 대부분 2026년 2월부터 6월 사이에 거래된 최근 사례들입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 층수도 대상 매물과 유사한 중층 위주로 구성되어 있어 가격 분석의 신뢰도가 높습니다. 층구간 감점이 있는 사례(#12, #13, #14, #15)는 대상 매물(7층)보다 낮은 층(1층~4층)에 위치하여 가격이 상대적으로 낮게 보정되었습니다.
충주코아루퍼스트아파트는 준공 10년차의 비교적 신축 단지로, 기본적인 주거 편의성이 높습니다. 인근에 가온누리공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 양호합니다. 충주시의 매매수급동향과 거래량이 상승세에 있고, 인근에 신규 산업단지 조성 및 도로 개설 등의 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 다만, 인구 유입이 정체 상태이므로 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지를 기대하는 것이 합리적입니다.
대상 아파트는 준공 10년차로, 재건축 연한(30년)까지 20년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률 활용률이 71.8%로 용적률 갭이 70.41%p 존재하지만, 재건축 시점까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보입니다.
충주시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하는 가운데, 전세 및 월세 가격지수와 수급동향은 상승세를 보이며 견조한 흐름을 이어가고 있습니다. 미분양 물량 감소 및 제한적인 신규 공급은 시장 안정화에 기여할 것입니다. 충주시가 '국가바이오산업 선도도시'로 육성되는 등 지역 경제 활성화 기대감이 있어 중장기적으로는 완만한 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 단기적으로는 인구 정체로 인한 급등보다는 안정적인 가치 상승이 예상됩니다.
매수