매물 유형: 아파트
분석 번호: 9079
종합 리스크 점수: 50점
대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한에 근접하고 있으나, 높은 용적률로 인해 사업성이 낮을 수 있습니다. 매매가격지수는 보합세, 전월세가격지수는 상승세로 나타나고 있으며, 매매수급동향은 소폭 상승 중입니다. 인근에 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있으나, 1층이라는 점을 고려하여 현장 확인이 필수적입니다.
제시된 매매가 3억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 9,000만 원에서 2억 9,000만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교 시, 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다. 동일 단지 6층의 최근 거래가 2억 9,000만 원임을 고려할 때, 대상 매물은 1층이라는 점을 감안하여 가격 타당성을 신중하게 검토할 필요가 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상지와 동일 단지인 '유승(126)' 아파트의 6층 84.98㎡ 매매 사례입니다. 2026년 5월에 2억 9,000만 원에 거래되었으며, 대상지와 층구간 차이(1층 vs 6층)로 인해 10점 감점되었습니다. 이 사례는 대상지와 동일한 전용면적 기준 평당가 1,128만 원(341만 원/㎡)으로 보정 후 대입 총액은 2억 9,000만 원입니다.
대상 아파트는 고양시 덕양구 관산동에 위치하며, 인근에 관산근린공원, 세븐일레븐, 고양관산초등학교 병설유치원 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 매매가격지수 보합세, 전월세가격지수 상승세, 매매수급동향 상승 등 시장 지표는 긍정적이나, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 1층이라는 점과 준공 26년차의 건물 연식을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있습니다. 그러나 현재 용적률이 325.85%로 법정 상한인 250%를 크게 초과하고 있어, 재건축 사업성이 매우 낮을 것으로 판단됩니다. 리모델링 가능성은 검토해 볼 수 있으나, 이 역시 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 사업 추진에 어려움이 있을 수 있습니다.
고양시 덕양구는 매매 및 전월세 수급동향이 긍정적이며, 아파트 거래량도 증가 추세에 있어 단기적으로는 안정적인 시장 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 다만, 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 증가에 따른 경쟁 심화 및 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 대상 단지의 경우 재건축 사업성이 낮고 1층이라는 점이 미래 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있으므로, 보합 또는 완만한 상승을 전망합니다.
보류