매물 유형: 아파트
분석 번호: 9075
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물인 푸른마을10단지는 준공 17년차 아파트로, 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시와 매매수급동향 상승세에 힘입어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 대규모 신규 공급 예정 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하여 가격 적정성은 양호한 것으로 판단됩니다.
제시 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 9,258만 원 ~ 최고 3억 4,196만 원)의 상단에 위치합니다. 이는 시장의 긍정적인 분위기와 단지의 입지적 장점이 일부 반영된 것으로 보입니다.
비교사례 #1은 동일 단지 4층, 84.7394㎡ 매물로 2026년 4월 2억 9,200만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 9,258만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 10층, 84.7394㎡ 매물로 2026년 6월 3억 4,200만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 4,196만 원입니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 비교사례 #3은 동일 단지 12층, 84.7394㎡ 매물로 2026년 4월 3억 500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 560만 원입니다. 마찬가지로 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적 거래로 높은 유사도를 보입니다.
푸른마을10단지는 557세대의 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 벽제어린이공원 등 녹지 공간이 풍부하고, GS25 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 고양시 덕양구는 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며, 인근 지역의 활발한 개발 사업 고시가 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 인구 감소 추세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다.
대상 아파트는 2009년 준공되어 현재 17년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 13년이 남아 있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 210.46%로 법정 상한 250% 대비 39.54%p의 갭이 있어 향후 재건축 시 사업성은 중간 수준으로 평가됩니다.
고양시 덕양구는 매매가격지수와 전월세가격지수 모두 상승세를 보이며, 매매수급동향 또한 수요 우세 시장을 나타내고 있습니다. 이는 단기적으로 긍정적인 시장 전망을 시사합니다. 하지만 지역 인구 감소 추세와 고양창릉지구, 고양더샵포레나 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 인근 지역의 다양한 개발 호재(행신동 A1 가로주택정비사업, 화전지구 지구단위계획 등)는 지역 가치 상승에 기여할 수 있으나, 개별 사업의 진행 상황과 대상 매물에 미치는 직접적인 영향을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
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