매물 유형: 아파트
분석 번호: 9067
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 34년차 아파트로, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 강점입니다. 최근 지역 내 매매가격지수가 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향 또한 수요 우위를 나타내고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성은 주의해야 합니다.
제시 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 3,454만 원에서 5억 4,172만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
비교사례 1번은 2026년 3월 거래된 동일 단지 13층 매물로, 보정 후 대입 총액은 5억 4,156만 원입니다. 비교사례 2번은 2026년 3월 거래된 동일 단지 9층 매물로, 보정 후 대입 총액은 5억 3,454만 원입니다. 비교사례 3번은 2026년 2월 거래된 동일 단지 14층 매물로, 보정 후 대입 총액은 5억 4,172만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.003이 적용되어 현재 시점 가치로 환산되었습니다.
대상 단지는 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 투자 가치입니다. 원당역 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 이마트에브리데이, 어울림공원 등 생활 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 주차 공간 부족은 단점 요인으로 작용할 수 있습니다.
준공 후 34년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률 247.7%로 법정 상한 300% 대비 52.3%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 평가됩니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 따라 미래 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
고양시 덕양구는 매매가격지수 및 전월세가격지수 모두 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내어 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. 재건축 연한 도달 및 용적률 여유로 인한 개발 잠재력은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근 지역의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로 지속적인 시장 모니터링이 필요합니다.
매수