매물 유형: 아파트
분석 번호: 9066
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 점이 긍정적입니다. 최근 지역 내 매매가격지수와 거래량이 상승 추세에 있어 시장 분위기는 양호합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.
제시 매매가 4억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 4억 1,386만 원 ~ 최고 4억 4,593만 원) 내에 위치하며, 중앙값 4억 3,438만 원 대비 다소 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 재건축 잠재력이 일부 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 전용면적 84.88㎡의 거래 건입니다. #1 사례는 2026년 4월 12층 거래로 4억 4,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 4,593만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 8층 거래로 4억 3,300만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 3,438만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 2층 거래로 4억 1,300만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 4억 1,386만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 3층 거래로 4억 3,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 4억 3,137만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적으로 유사도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력이 가장 큰 투자 가치입니다. 원당역(3호선)이 도보 12분 거리에 있어 준역세권 입지를 가지며, 인근에 성사1공원, GS25, 좋은나무어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.
준공 33년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률이 228.74%로 법정 상한 300% 대비 71.26%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 보통 수준으로 판단됩니다. 인근 행신동 A1 가로주택정비사업 고시 등 지역 내 재건축 움직임이 있어 향후 개발 가능성은 긍정적입니다.
고양시 덕양구는 매매가격지수와 거래량이 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 대상 단지의 재건축 잠재력은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 그러나 고양창릉지구, 고양더샵포레나 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 향후 시장에 미칠 영향은 중요한 변수가 될 수 있습니다. 단기적으로는 공급 물량에 따른 조정 가능성이 있으나, 장기적으로는 재건축 추진 여부에 따라 높은 성장 잠재력을 가질 것으로 전망됩니다.
매수