매물 유형: 아파트
분석 번호: 9065
종합 리스크 점수: 57점
신원마을5단지우림필유아파트는 준공 13년차로 비교적 신축에 가까운 단지이며, 주변에 신원공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 매매가 지수 및 거래량은 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 압력으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 6억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 3,000만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 3,000만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 긍정적인 분위기와 매수세가 반영된 것으로 보이며, 매수자는 이 점을 고려하여 협상에 임하는 것이 좋습니다.
선별된 비교사례는 동일 단지인 신원마을5단지우림필유아파트의 114.33㎡ 면적 3층 매물로, 2026년 5월에 6억 3,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수로 유사도 점수 100점을 받았습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 2개월 전 거래 시점의 시장 가치가 그대로 반영되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수도 모두 1.000으로 적용되어 추가적인 보정 없이 6억 3,000만 원의 환산 총액이 도출되었습니다.
신원마을5단지우림필유아파트는 준공 13년차로 비교적 신축에 가까운 단지이며, 세대당 1.94대의 높은 주차율과 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 고양시 덕양구의 매매가격지수와 거래량이 상승 추세에 있고, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 투자 심리가 긍정적입니다. 다만, 덕은역 착공 등 지역 개발 호재가 있으나 대상지와의 직접적인 연관성은 다소 떨어지며, 인근 대규모 신규 공급 물량은 향후 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다. 전세가율이 72.1%로 안정적인 수준을 유지하고 있어 갭투자 측면에서도 일정 부분 매력을 가집니다.
대상 아파트는 2013년 준공되어 현재 13년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 17년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 용적률은 180.03%로 법정 상한 300% 대비 119.97%p의 여유가 있어 향후 리모델링이나 재건축 시 사업성은 확보될 수 있으나, 아직 시기상조입니다.
고양시 덕양구는 매매가격지수 및 거래량 상승, 전세가격지수 상승 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 당분간은 안정적인 상승세를 유지할 것으로 전망됩니다. 그러나 고양창릉지구 S-6 공공분양, 고양더샵포레나 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 이들 물량이 시장에 풀리는 시점에는 일시적인 공급 과잉으로 인한 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 내 개발 호재와 교통 인프라 개선이 지속된다면 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
보류