매물 유형: 아파트
분석 번호: 9060
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 22년차의 대단지 아파트로, 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승세를 보이며 수급동향 또한 긍정적입니다. 다만, 용적률이 법정 상한을 초과하여 재건축을 통한 개발 이익은 제한적일 수 있으며, 인근에 1,523세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로, 현 시점에서는 적정한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 7,973만 원에서 4억 4,486만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 4억 171만 원에 근접합니다. 이는 현재 시장 상황에서 적정한 수준의 가격으로 판단됩니다.
비교사례는 모두 동일 단지인 벽산블루밍 아파트의 84.99㎡ 거래 내역입니다. 유사도 100점 사례들은 층수까지 유사하여 보정 총액이 실거래가와 동일하게 반영되었습니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 차이로 인해 10점 감점이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 매우 유사한 조건의 사례들로 구성되어 분석의 신뢰도가 높습니다.
벽산블루밍 아파트는 1,515세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경과 환금성을 갖추고 있습니다. 안산역(4호선)과 초지역(수인분당선)이 도보 15분 거리에 위치하여 준역세권의 교통 접근성을 확보하고 있으며, 이는 약 2%의 프리미엄 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변에 관산꿈동산공원, 세븐일레븐, 한도병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 안산 시화 AI 데이터센터 착공 등 지역 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다.
대상 아파트는 준공 22년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 310.09%로 법정 상한인 300%를 초과하고 있어, 재건축 시 사업성이 다소 제한적일 수 있습니다. 따라서 리모델링을 통한 가치 증대 가능성을 함께 고려해볼 필요가 있습니다.
안산시 단원구는 매매 및 전월세 가격지수, 수급동향 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 분위기입니다. 특히 인근에 40MW 규모의 AI 데이터센터 착공 등 지역 경제 활성화에 기여할 개발 호재가 있어 장기적인 관점에서 시세 상승 여력이 존재합니다. 다만, 한화포레나 안산고잔2차, 롯데캐슬 시그니처 중앙 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 물량 증가에 따른 시장 경쟁 심화 가능성은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로는 보합세 속 상승 가능성이 높은 것으로 전망됩니다.
매수