매물 유형: 아파트
분석 번호: 9058
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 안산시 단원구 호수마을풍림 아파트로, 준공 26년차의 중층 매물입니다. 인근 지역에 AI 데이터센터 착공 등 개발 호재가 있으나, 소단지 특성상 유동성 및 재건축 사업 추진에 대한 리스크가 존재합니다. 매매가격은 인근 유사 사례 대비 적정 수준으로 판단되나, 향후 신규 공급 물량 증가에 따른 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.
제시 매매가 5억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 4억 9,985만 원 ~ 최고 5억 1,999만 원, 중앙값 5억 1,484만 원)의 상단 범위를 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 대상 매물의 층수 등을 반영한 것으로 보입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형(101.99㎡) 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 7층 5억 2,000만 원 거래로 보정 후 5억 1,999만 원으로 대입되었으며, #2 사례는 2026년 4월 15층 5억 원 거래로 보정 후 4억 9,985만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 4월 7층 5억 1,500만 원 거래로 보정 후 5억 1,484만 원으로 대입되었고, #4 사례는 2026년 5월 3층 5억 원 거래로 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 4억 9,999만 원으로 대입되었습니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되었습니다.
대상 매물은 안산시 단원구의 매매 시장 상승세와 인근 AI 데이터센터 착공 등 개발 호재에 힘입어 투자 가치가 존재합니다. 그러나 소단지 특성상 대단지 대비 유동성이 낮을 수 있으며, 향후 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다. 학군 및 교통 접근성은 무난한 수준입니다.
준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있습니다. 현재 용적률 64.8%로 법정 상한 300% 대비 235.2%p의 용적률 갭이 있어 개발 잠재력은 높습니다. 하지만 소단지 특성상 조합 설립 및 사업 추진 과정에서 대단지보다 어려움이 있을 수 있어, 재건축 가능성은 있으나 사업 진행 속도 및 실현 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
안산시 단원구는 전반적으로 매매 및 전월세 시장이 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 나타내고 있습니다. 인근 AI 데이터센터 착공과 같은 대형 개발 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 향후 예정된 대규모 신규 아파트 공급 물량은 시장에 일시적인 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 재건축 잠재력을 바탕으로 한 완만한 상승세를 기대할 수 있으나, 단기적인 관점에서는 신규 공급 물량의 영향을 주시해야 합니다.
조건부 매수