매물 유형: 아파트
분석 번호: 9054
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 매물입니다. GTX-C 노선 연장 등 교통 호재와 다수의 개발 사업 고시가 확인되어 지역 가치 상승 기대감이 높습니다. 다만, 단지 내 주차 대수가 세대당 0.36대로 매우 부족하여 실거주 시 불편함이 예상되며, 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.
제시된 매매가 1억 4,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,264만 원에서 1억 6,500만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값인 1억 5,500만 원에 근접하며, 11건의 비교사례 중 중간 수준의 가격대에 해당합니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매매 건으로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 유사도 100점의 사례들은 대상 매물과 동일 단지, 유사 층, 최근 거래 시점을 가지며, 1억 4,264만 원에서 1억 5,860만 원 사이의 가치를 보였습니다. 층구간 감점이 있는 사례들도 1억 4,299만 원에서 1억 6,500만 원의 가치를 보여, 전반적으로 제시가 1억 4,900만 원이 스펙트럼 범위 내에 있음을 알 수 있습니다.
본오2차 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 있습니다. GTX-C 노선 연장 호재는 교통 접근성을 크게 개선하여 지역 가치를 높일 잠재력이 있습니다. 인근에 다수의 공원과 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 양호하며, 본오동은 지역 내 거래 활성도 상위권에 속합니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률이 277.01%로 법정 상한 250%를 초과하여 재건축 시 사업성 확보에 어려움이 있을 수 있으나, 용적률 인센티브 등 정책적 지원 여부에 따라 사업성이 달라질 수 있습니다. 향후 재건축 추진 여부 및 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
안산시 상록구는 매매가격지수가 보합세이나, 전월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 꾸준합니다. GTX-C 노선 연장, 안산사이언스밸리 신규지구 추가 지정 등 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승과 함께 아파트 가격 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 주차 문제와 건물 노후화는 단기적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
매수