경기도 평택시 포승읍 용소길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 9046

종합 리스크 점수: 42점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 평택시 전반의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반의 시장 안정성은 유지될 것으로 보입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 유의해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 5점 — 평택시 토지거래허가구역 재지정 등 일부 규제가 존재하나, 다수의 개발 호재와 신규 공급 계획이 있어 규제 영향이 상쇄될 수 있습니다.
• 건물 노후도(사진): 2점 — 준공 33년차 아파트로 노후도가 상당하며, 재건축 연한에 도달했습니다. 사진상 외관 상태는 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.
• 인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 45.0%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 9건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 10곳으로 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.8% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 3점 — 준공 33년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4,799만 원에서 4,999만 원 사이의 가치 스펙트럼보다 약 2,000만 원 이상 높은 수준입니다. 이는 비교사례 대비 높은 층수(10층)로 인한 프리미엄이 반영되었을 가능성도 있으나, 시장의 전반적인 가격 스펙트럼을 고려할 때 다소 높은 가격대로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 면적(49.94㎡)의 매매 거래입니다. #1 사례는 2026년 5월 4층 거래로 4,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4,799만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 2층 거래로 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4,999만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 1층 거래로 4,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4,827만 원입니다. 모든 사례는 대상 매물(10층) 대비 층수가 낮아 층구간 감점이 적용되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가집니다. 그러나 소규모 단지라는 점과 평택시의 대규모 신규 공급 예정 물량을 고려할 때, 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다. 주변에 학교(중앙유치원, 평택청아초등학교)와 공원(한재골)이 있으나, 역세권과는 거리가 있어 교통 접근성 측면에서는 다소 아쉬움이 있습니다.

준공 33년차로 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 94.12%로 법정 상한 100%에 근접하여 용적률 갭이 크지 않으므로, 재건축 시 사업성이 크게 높지 않을 수 있습니다. 소규모 단지라는 점도 재건축 추진의 걸림돌이 될 수 있으므로, 향후 재건축 관련 동향을 면밀히 주시해야 합니다.

평택시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 유지되고 있습니다. 평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발사업 등 지역 내 다양한 개발 호재가 존재하나, 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 대상 매물의 미래 성장 전망은 보합 또는 제한적인 상승을 예상하며, 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 동·호수 배치와 일조량, 조망권 등 현장 조건을 확인해야 합니다.
• 건물 노후도에 따른 외벽 균열, 누수, 배관 상태 등 건물 전반의 유지보수 이력을 확인해야 합니다.
• 세대당 주차대수가 미상인 만큼, 실제 주차 편의성과 주차 공간 확보 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 연체 여부를 파악해야 합니다.
• 인근 주민들과의 소음, 층간 소음 등 이웃 분쟁 이력을 확인하여 주거 환경의 안정성을 점검해야 합니다.
• 재건축 추진 시 예상되는 사업성, 주민 동의율, 추가 분담금 등 구체적인 재건축 가능성을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류