매물 유형: 아파트
분석 번호: 9044
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 평택시 안중읍에 위치한 27년차 아파트로, 매매가격지수가 하락세를 보이고 전세가격지수 및 월세가격지수는 상승하는 시장 동향을 보입니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 부족해 보이며, 건물 노후도 및 재건축 가능성 등 추가적인 현장 확인이 필요합니다.
제시 매매가 1억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 1억 879만 원 ~ 최고 1억 4,499만 원, 중앙값 1억 3,025만 원) 내에 위치하나, 최고가에 근접하는 상단 범위에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음을 시사합니다. 특히 동일 단지 내 최근 6개월 평당가 추이를 보면 600만 원대 후반에서 700만 원대 후반으로 형성되어 있으며, 제시가는 이보다 높은 수준입니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(±5%) 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 거래 시점은 2026년 3월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 동향을 잘 반영하고 있습니다. 각 사례는 전용면적 기준 평당가 601만 원/평에서 801만 원/평 사이로 분포하며, 시점 보정 계수 0.995가 적용되어 최근 시장 변동이 반영되었습니다. 대상 매물의 제시가 1억 4,000만 원은 이 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
대상 아파트는 1188세대의 대단지로 기본적인 단지 경쟁력은 갖추고 있으나, 27년차 노후 아파트라는 점이 투자 가치에 영향을 미칩니다. 인근에 현화고등학교, 현화근린공원 등이 위치하여 생활 인프라는 양호한 편입니다. 다만, 평택시 전반의 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 공급 예정 물량이 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
준공 27년차로 재건축 연한(30년)까지 3년이 남아있습니다. 용적률 172.13%로 법정 상한 250% 대비 77.87%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링의 잠재력은 존재합니다. 하지만 실제 재건축 추진은 주민 동의, 사업성 확보, 규제 완화 등 복합적인 요인에 따라 달라지므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
평택시는 '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성공사', '평택 가곡2지구 도시개발사업', '평택(남부) 도시계획시설 115호 근린공원 결정(변경)' 등 다양한 개발 호재가 존재합니다. 이러한 개발 사업들은 장기적으로 지역의 주거 및 생활 환경 개선, 토지 활용도 증가에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 단기적으로는 대규모 신규 아파트 공급 물량과 매매가격지수 하락세가 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 향후 시장 변화에 따른 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류