매물 유형: 아파트
분석 번호: 9031
종합 리스크 점수: 70점
대상 매물은 평택소사벌반도유보라아이비파크1단지 내 10년차 아파트로, 매매가격지수 하락세에도 불구하고 매매수급동향은 상승세를 보이고 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있으나, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정해 보입니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 3억 2,300만 원에서 최고 3억 4,393만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 3억 3,300만 원에 근접하여 적정한 수준으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내에서 거래된 유사 면적의 아파트입니다. 유사도 점수가 90~100점으로 매우 높아 신뢰도가 높습니다. #1, #2, #5 사례는 2026년 6월에 거래되어 시점 보정 계수가 1.000으로 적용되었으며, #3, #4 사례는 2026년 4월 거래로 0.994의 시점 보정 계수가 적용되었습니다. #5 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 동일한 조건에서 거래된 사례들이므로 가격 비교에 매우 유효합니다.
평택소사벌반도유보라아이비파크1단지는 630세대의 중규모 단지로, 세대당 1.21대의 주차 공간과 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 인근에 뒷동산어린이공원, GS25 평택아이비점, 유보라키즈어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 평택시 전체 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 세대당 인구는 유지되어 실수요가 견고한 지역입니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
대상 아파트는 2016년 준공되어 현재 10년차입니다. 재건축 연한인 30년에는 아직 20년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 용적률은 189.21%로 법정 상한 300% 대비 110.79%p의 여유가 있어 장기적으로 리모델링이나 재건축 시 사업성은 확보될 수 있으나, 현재로서는 재건축 가능성은 낮습니다.
평택시 아파트 시장은 매매가격지수 하락에도 불구하고 매매수급동향이 상승하는 등 견조한 실수요를 보이고 있습니다. 전세 및 월세 시장도 상승세를 유지하며 안정적인 흐름을 보입니다. 그러나 평택시 내 미분양 주택이 3,389세대로 높은 수준이며, 향후 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로 공급 과잉에 따른 시장 경쟁 심화 및 시세 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 특히 지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록, 지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스, 평택 브레인시티 중흥S-클래스 등 대규모 사업지들의 입주가 시작되면 인근 지역의 시세에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 따라서 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
매수