매물 유형: 아파트
분석 번호: 9027
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 다만, 평택시 전반의 매매가격지수 하락세와 다수의 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 부족해 보이며, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 4억 9,192만 원에서 최고 5억 9,299만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 스펙트럼의 상단 범위를 넘어선 가격으로, 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 거래된 유사 평형 매물로, 높은 유사도를 보입니다. 시점 보정 계수는 0.994로 미미한 하락 조정이 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 보정 없이 적용되었습니다. 감점 사유는 주로 층구간 차이(-10점)로 인한 것이었으며, 대상 매물(17층)과 인접한 층의 거래들이 다수 포함되어 있습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 사례 #1(18층, 2026년 6월 거래)은 5억 8,499만 원, 유사도 90점의 사례 #3(13층, 2026년 5월 거래)은 5억 9,299만 원으로 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다.
대상 단지는 준공 7년차의 신축 아파트로 건물 자체의 경쟁력은 양호합니다. 죽백근린공원 등 녹지 공간이 인접해 주거 쾌적성이 높고, CU 평택비전지웰점 등 기본적인 생활 편의시설 접근성도 좋습니다. 그러나 평택시 전체의 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼을 상회하는 수준으로, 가격적 메리트가 낮아 투자 수익 실현에 어려움이 있을 수 있습니다.
대상 아파트는 2019년 준공되어 현재 건물 나이가 7년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 23년이 남아있어, 현재 시점에서는 재건축을 통한 개발 이익을 기대하기 어렵습니다. 용적률은 199.88%로 법정 상한 250% 대비 50.12%p의 여유가 있으나, 재건축 가능성은 낮습니다.
평택시의 매매가격지수는 하락 추세이며, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있습니다. 매매수급동향은 보합세를 보이나, 전세 및 월세 수급동향은 상승세를 유지하고 있습니다. 이는 매매 시장의 불확실성이 커지고 전월세 시장으로 수요가 이동하고 있음을 시사합니다. 또한, 평택시에는 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 몇 년간은 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화와 가격 조정 압력이 지속될 가능성이 높습니다. 평택시 토지거래허가구역 재지정 등 규제도 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 가격 상승보다는 보합 또는 하락 가능성에 대비하여 신중한 접근이 필요한 시점입니다.
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