매물 유형: 아파트
분석 번호: 9023
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 11년차로 비교적 신축에 가까우며, 매매수급동향이 상승세를 보이고 있습니다. 다만, 평택시 전반의 매매가격지수는 하락세이며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정성을 판단하기 위해서는 면밀한 추가 검토가 필요합니다.
제시 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 6,997만 원에서 2억 7,484만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 스펙트럼의 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 보이며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례 5건은 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 1층 거래로 보정 후 대입 총액은 2억 6,997만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 2층 거래로 보정 후 대입 총액은 2억 7,335만 원입니다. #3 사례는 2026년 6월 9층 거래로 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액은 2억 7,397만 원입니다. #4, #5 사례 역시 층구간 감점이 있었으나, 각각 2억 7,195만 원, 2억 7,484만 원으로 유사한 가치 스펙트럼을 형성하고 있습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수가 적용되어 현재 가치를 반영하고 있습니다.
e편한세상평택은 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 내 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 주변에 어울림어린이공원, GS25, 굿모닝병원 등 생활 편의시설이 인접해 있어 생활 인프라는 양호합니다. 다만, 인근에 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 투자 가치 측면에서는 평택시의 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.
대상 아파트는 2015년 준공되어 현재 11년차입니다. 재건축 가능 연한인 30년까지는 약 19년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기 어렵습니다. 용적률은 191.25%로 법정 상한 250% 대비 58.75%p의 여유가 있으나, 재건축 추진에는 아직 시기상조입니다.
평택시의 매매가격지수는 하락세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하며 임대차 시장은 견조한 흐름을 유지하고 있습니다. 평택시 전체 인구는 꾸준히 증가하고 있으나, 대상지가 위치한 용이동의 인구는 정체 상태입니다. '평택 고덕 A-47BL 공공지원 민간임대리츠사업 공동주택 신축 공사', '지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록', '지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스' 등 대규모 신규 공급 물량이 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 다만, '평택 도시관리계획(지구단위계획 재정비_군문택지지구 등 51개 지구) 결정(변경)', '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성공사 실시계획 변경' 등 지역 내 다양한 개발 사업들이 진행되고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 요인으로 작용할 가능성도 있습니다. 현재 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 향후 시장 상황 변화에 따라 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
보류