경기도 평택시 소사3로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 9021

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

평택효성해링턴플레이스1단지는 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승 중이며 수급동향도 긍정적입니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 관점에서 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 개발 호재와 인구 증가 추세는 긍정적인 요인입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 5점 — 평택시 토지거래허가구역 재지정 등 일부 규제는 있으나, 대규모 개발 호재 및 공급 예정 물량이 많아 중립적인 규제 전망을 보입니다.
• 건물 노후도(사진): 8점 — 준공 7년차 아파트로, 사진상으로는 건물 외관이 양호할 것으로 예상됩니다.
• 인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 14.6%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 21건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
• 생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.7% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 7년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 2,946만 원에서 3억 5,270만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 추가적인 가치 상승 요인이나 협상 여지를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준으로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 25층 거래로 유사도 100점, 보정 후 대입 총액은 3억 2,946만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 7층 거래로 유사도 90점, 층구간 감점(-10점)이 있었으며 보정 후 대입 총액은 3억 4,897만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 7층 거래로 유사도 90점, 층구간 감점(-10점)이 있었으며 보정 후 대입 총액은 3억 5,270만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다.

심층 분석

평택효성해링턴플레이스1단지는 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 710세대의 중대형 단지 규모와 세대당 1.22대의 주차 공간을 갖추고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 인근에 소사1차어린이공원, GS25, 굿모닝병원, 시립효성해링턴1단지어린이집 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 평택시 전체 인구는 꾸준히 증가하고 있어 잠재적인 수요는 존재하지만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

대상 아파트는 2019년 준공되어 건물 나이가 7년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률은 195.96%로 법정 상한 250% 대비 54.04%p의 여유가 있지만, 재건축을 논하기에는 이른 시점입니다.

평택시 아파트 시장은 매매가격지수가 소폭 하락하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하며 실수요 기반이 견고함을 보여줍니다. 평택시 내 동삭동은 거래 활성도가 높은 지역이며, '평택 도시관리계획(지구단위계획 재정비)', '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성공사' 등 다양한 개발 호재가 존재합니다. 그러나 '지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록', '지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스' 등 대규모 신규 아파트 공급이 19,733세대에 달하여 중장기적으로 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성이 있습니다. 따라서 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직하며, 신규 공급 물량의 입주 시기에 따른 시장 변화를 주시해야 합니다.

현장 체크리스트

• 제시된 매매가 4억 원이 비교사례 스펙트럼 대비 높은 이유에 대한 구체적인 근거(예: 내부 인테리어, 조망권 등)를 확인해야 합니다.
• 단지 내 고층의 평균 평당가가 중층보다 낮은 현상에 대한 원인을 파악하기 위해 해당 층의 조망권, 일조권, 소음 등 현장 조건을 확인해야 합니다.
• 인근에 예정된 19,733세대의 신규 공급 물량이 대상 매물의 가치에 미칠 중장기적인 영향을 분석하고, 입주 시기별 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.
• 현재 인구는 증가하고 있으나 세대당 인구는 감소하는 추세이므로, 1인 가구 또는 소형 가구의 수요 증가 여부를 확인하여 매물 평형의 적정성을 판단해야 합니다.
• 주변 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설의 실제 이용 편의성과 접근성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검해야 합니다.

최종 판정

보류