매물 유형: 아파트
분석 번호: 9007
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 27년차 아파트로 재건축 연한에 근접해 개발 잠재력이 있으나, 지역 내 신규 공급 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 지수는 상승하며 수급동향도 양호하여 실수요 기반은 견고합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 4,200만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 2억 195만 원 ~ 최고 2억 5,298만 원) 내에 위치하며, 중앙값인 2억 2,251만 원 대비 상위권에 해당합니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 보입니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.9249㎡) 거래 건입니다. 유사도 100점의 사례들은 시점 보정 계수 1.000을 적용받았으며, 층수 차이로 인해 90점 감점된 사례들도 인접 층에 해당하여 높은 유사도를 보입니다. 특히, 2026년 6월 거래된 15층 매물(유사도 100점)은 2억 5,298만 원으로 대상 매물보다 높은 가격을 형성하고 있으며, 2층 매물(유사도 90점)은 2억 1,498만 원으로 낮은 가격을 보입니다. 이는 층수에 따른 가격 편차가 존재함을 나타냅니다.
참이슬 아파트는 862세대의 중규모 단지로, 세대당 1.26대의 주차 공간을 확보하고 있어 기본적인 주거 편의성은 양호합니다. 인근에 한방공원(158m), 이마트24(101m), 굿모닝병원(208m) 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 높습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 아이맘어린이집(30m)이 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에게는 이점이 있습니다. 다만, 지하철역과의 접근성이 낮아 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 아파트는 1999년 준공되어 27년이 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지 약 3년이 남아있어, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 용적률이 210.56%로 법정 상한 250% 대비 39.44%p의 갭이 있어 재건축 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 재건축은 사업 추진 과정이 복잡하고 장기간 소요되며, 추가 분담금 등 재정적 부담이 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
평택시 전체 매매가격지수는 하락세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우위를 보여 실수요 기반은 견고합니다. 그러나 평택시 내 미분양 물량이 3,389세대로 높은 수준이며, 향후 19,733세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 시장의 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 이는 단기적으로 매매가 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 있으나, 실제 사업 추진 여부와 시기는 불확실합니다. 평택시의 토지거래허가구역 재지정 등 규제 정책과 BRT 노선 확충, 고덕국제화계획지구 개발 등 지역 개발 호재가 복합적으로 작용할 것으로 예상됩니다.
보류