매물 유형: 아파트
분석 번호: 9006
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 송탄역서희스타힐스는 준공 7년차의 비교적 신축 아파트로, 매매가격지수가 하락세에 있으나 전월세 가격지수 및 수급동향은 상승세를 보입니다. 평택시 내 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 근접하여 적정한 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 499만 원에서 3억 1,114만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값인 3억 799만 원에 근접합니다. 이는 제시 매매가가 시장의 합리적인 가격 범위 내에 있다고 판단됩니다.
비교사례 3건 모두 대상지와 동일 단지, 동일 지역에 위치하며 유사도 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 6월 8층 거래로 보정 후 대입 총액 3억 799만 원, #2 사례는 2026년 5월 10층 거래로 보정 후 대입 총액 3억 499만 원, #3 사례는 2026년 4월 11층 거래로 보정 후 대입 총액 3억 1,114만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 단지는 준공 7년차의 신축 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경을 제공합니다. 주변에 신장소공원, CU 송탄스타힐스점 등 생활 편의시설이 인접해 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 평택시 전체적으로 매매가격지수가 하락세에 있고 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
준공 7년차로 재건축 연한(30년)까지 23년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭은 51.01%p로 일부 여유가 있으나, 재건축을 논하기에는 이른 시점입니다.
평택시는 인구수가 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 고덕국제신도시 개발, 삼성전자 평택캠퍼스 확장 등 대형 개발 호재가 많아 장기적으로는 긍정적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 단기적으로는 지역 내 미분양 현황(3,389세대)과 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량(19,733세대)이 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 '지제역 반도체밸리 제일풍경채', '평택 브레인시티 수자인' 등 대단지 공급이 예정되어 있어, 향후 몇 년간은 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다. GTX-A 노선 개통 등 광역 교통망 개선 소식은 장기적인 호재로 작용할 수 있으나, 대상지와의 직접적인 접근성 및 파급 효과는 추가적인 분석이 필요합니다.
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