매물 유형: 아파트
분석 번호: 9003
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 평택시 내 다양한 도시개발 및 교통 인프라 확충 계획이 다수 발표되어 미래 가치 상승 기대감이 높습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼 최저 2억 5,800만 원 ~ 최고 2억 5,800만 원 범위의 상단에 위치합니다. 이는 유사 단지 및 면적의 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 평가됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(101.85㎡), 9층 거래(2026년 6월)입니다. 이 사례는 2억 5,800만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 유사도가 100점으로 매우 높습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 2억 5,800만 원으로 최종 보정되었습니다. 이는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 있어 가장 직접적이고 신뢰도 높은 근거가 됩니다.
대상 아파트는 평택시 내 중규모 단지로, 세대당 1.26대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발을 통한 가치 상승 가능성이 높습니다. 평택시의 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 시장 경쟁 심화는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 1992년 준공되어 34년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 48.37%로 법정 상한 250% 대비 201.6%p의 상당한 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높을 것으로 판단됩니다. 이는 미래 가치 상승의 핵심 동력으로 작용할 수 있습니다.
평택시 아파트 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우위를 보여 시장의 잠재력은 존재합니다. '평택 고덕 A-47BL 공공지원 민간임대리츠사업 공동주택 신축 공사', '지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록' 등 총 19,733세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 과잉 우려가 있습니다. 그러나 대상 단지의 재건축 잠재력과 평택시의 지속적인 인구 유입 및 '평택당진항 원정리 관리부두 친수시설 조성공사', '평택 가곡2지구 도시개발사업' 등 다양한 개발 호재를 고려할 때, 장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 특히 GTX-A 노선 연장 등 광역 교통망 개선 소식은 평택 지역의 접근성을 크게 향상시켜 부동산 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다.
매수 보류