매물 유형: 아파트
분석 번호: 8998
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 평택시 지산동 케이씨씨스위첸 아파트로, 20년 된 단지입니다. 매매가격지수가 하락세에 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향이 상승하는 등 일부 긍정적인 시장 신호도 보입니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준에 해당합니다.
제시 매매가 2억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 3,997만 원에서 3억 3,996만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값인 2억 9,552만 원과 유사한 수준으로, 8건의 비교사례 중 중간 범위에 해당합니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 케이씨씨스위첸 단지 내 동일 평형(84.3596㎡)의 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 시점은 2026년 2월부터 6월까지의 최근 거래이며, 시점 보정 계수 0.994가 적용되었습니다. 예를 들어, 2026년 6월 10층 거래(2억 8,000만 원)는 보정 후 2억 7,996만 원으로 대입되었고, 2026년 6월 15층 거래(3억 4,000만 원)는 보정 후 3억 3,996만 원으로 대입되었습니다. 이는 최근 거래 시점과 동일 단지 내 거래라는 점에서 높은 신뢰도를 가집니다.
케이씨씨스위첸은 506세대 규모의 중규모 단지로, 세대당 1.31대의 주차 공간을 확보하여 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있습니다. 인근에 CU 평택부락산공원점 등 편의시설과 지산스위첸어린이집 등 교육시설이 위치하여 생활 인프라는 양호합니다. 평택시 전체적으로 인구가 증가하고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 보이나, 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 필요합니다.
대상 단지는 2006년 준공되어 현재 20년이 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 10년이 남아있어, 단기적인 재건축이나 리모델링 추진은 어렵습니다. 용적률은 210.99%로 법정 상한 250% 대비 갭이 39.01%p 존재하여, 향후 재건축 시 사업성은 어느 정도 확보될 수 있으나, 현재로서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 이릅니다.
평택시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전월세 시장은 상승세를 보이며 견조한 수요를 나타내고 있습니다. 인구 유입도 꾸준히 증가하고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 요인이 있습니다. 그러나 평택시 전반에 걸친 대규모 신규 아파트 공급 계획은 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 지제역 반도체밸리 일대의 신규 공급은 경쟁 심화로 이어질 가능성이 높습니다. 따라서 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 지역 개발 호재와 공급 물량을 지속적으로 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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