매물 유형: 아파트
분석 번호: 8994
종합 리스크 점수: 82점
평택지제역동문굿모닝힐맘시티3단지는 준공 5년차의 신축급 아파트로, 단지 내 활발한 거래와 안정적인 평당가 추이를 보이고 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 중장기적인 시장 경쟁 심화 가능성이 존재하나, 현재 매매수급동향이 상승세이며 지역 인구도 꾸준히 증가하고 있어 실거주 및 투자 수요는 견고할 것으로 판단됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하여 가격 적정성은 양호한 편입니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 스펙트럼(최저 3억 1,150만 원 ~ 최고 3억 3,997만 원) 내에 위치하며, 중앙값 3억 2,931만 원 대비 약간 낮은 수준입니다. 이는 시장 가격과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(74.766㎡)으로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 24층 거래로 3억 4,000만 원, #2 사례는 2026년 6월 18층 거래로 3억 3,500만 원에 거래되었습니다. #3 사례는 2026년 3월 16층 거래로 3억 3,300만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.989가 적용되어 3억 2,931만 원으로 환산되었습니다. 모든 사례는 시점 보정 외 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 1.000으로 동일하게 적용되었습니다.
평택지제역동문굿모닝힐맘시티3단지는 준공 5년차의 신축급 대단지 아파트로, 단지 자체의 경쟁력은 우수합니다. 평택시의 인구 증가 및 매매수급동향 상승은 긍정적인 투자 요인입니다. 주변에 시립굿모닝힐맘시티3단지어린이집 등 교육 시설과 신촌 쇠물뿌리 체육공원 등의 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치도 높습니다. 다만, 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인한 잠재적 공급 리스크는 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
대상 건물은 준공된 지 5년밖에 되지 않아 재건축 연한(30년)까지 25년이 남아있습니다. 따라서 현재 시점에서는 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 용적률 활용률은 74.6%로 법정 상한 대비 여유가 있으나, 재건축을 논하기에는 이른 시점입니다.
단기적으로 평택시의 매매가격지수 하락세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 그러나 매매수급동향 및 전월세 시장의 강한 상승세, 꾸준한 인구 증가는 중장기적인 주택 수요를 뒷받침할 것으로 예상됩니다. 평택당진항 친수시설 조성, 평택 가곡2지구 도시개발 등 지역 내 다양한 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 단기적인 가격 변동성은 존재하나 중장기적으로는 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.
매수