매물 유형: 아파트
분석 번호: 8993
종합 리스크 점수: 75점
대상 아파트는 준공 7년차의 비교적 신축 단지로, 평택시의 꾸준한 인구 증가와 다수의 개발 호재에 힘입어 긍정적인 투자 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시 매매가 3억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,614만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가와 크게 벗어나지 않는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 11층 84.9718㎡ 매매 건으로, 대상 매물과 동일 단지입니다. 거래 시점은 2026년 3월로 4개월 전이며, 시점 보정 계수 0.989가 적용되었습니다. 층수에서 대상 매물(2층)과 비교사례(11층) 간의 차이로 인해 층구간 감점 10점이 적용되었습니다. 보정 후 대입 총액은 3억 4,614만 원입니다.
평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지는 852세대의 중대형 단지로, 2019년 준공된 신축 아파트입니다. 평택시의 꾸준한 인구 증가와 BRT 노선 확충, GTX-A 노선 수혜 등 교통 호재가 잠재적 투자 가치를 높이고 있습니다. 단지 내 다양한 커뮤니티 시설과 인근 학교, 공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 매력이 있습니다.
준공 7년차로 재건축 연한(30년)까지는 23년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 용적률 갭은 57.2%p로 개발 잠재력이 낮다고 평가됩니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시기는 아닙니다.
평택시는 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 인구 유입 및 지역 경제 활성화가 기대됩니다. 다만, 지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록, 지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스 등 대규모 신규 아파트 공급이 19,733세대에 달해 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 공급 물량에 따른 가격 조정 가능성이 있으나, 장기적으로는 평택시의 개발 호재와 인구 증가 추세에 힘입어 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
매수