매물 유형: 아파트
분석 번호: 8992
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물인 우림필유 아파트는 준공 20년차로 재건축 연한까지 10년이 남아있어 당장의 재건축 기대는 어렵습니다. 평택시 전체적으로 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준합니다. 특히 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.
제시된 매매가 3억 원은 실거래 기반 비준가격 스펙트럼(최저 2억 1,757만 원 ~ 최고 2억 6,208만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가보다 높은 가격으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 비교사례는 2건으로 모두 동일 단지 내 거래입니다. #1 사례는 2026년 3월 14층 84.98㎡가 2억 2,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 1,757만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 5층 84.98㎡가 2억 6,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 2억 6,208만 원입니다. #2 사례는 대상 매물(7층)과 층구간이 인접하여 유사도 90점으로 평가되었으며, 층 차이로 인한 감점이 있었습니다. 두 사례 모두 대상 매물의 제시가 3억 원보다 낮은 가격에 거래되었습니다.
우림필유 아파트는 평택시 칠괴동에 위치하며, 인근에 칠괴공원, GS25 평택우림점 등 생활 편의시설이 있으나, 대형 병원이나 주요 학군과의 거리는 다소 있습니다. 평택시 전체적으로 인구가 꾸준히 증가하고 있어 실수요 기반은 존재하지만, 매매가 지수는 하락 추세이며 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다. 역세권 프리미엄은 해당되지 않습니다.
준공 20년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 10년이 남아있어 당장의 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률은 193.33%로 법정 상한 300% 대비 106.67%p의 여유가 있어 장기적으로 리모델링이나 재건축을 통한 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다.
평택시는 인구 증가 및 BRT 노선 확충, GTX-A 노선 수혜 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재합니다. 그러나 대상 매물 인근에 19,733세대에 달하는 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장의 공급 과잉으로 인한 가격 조정 가능성이 있습니다. 장기적으로는 평택시의 성장 잠재력과 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크와 현재 매매가 지수 하락 추세를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.
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