매물 유형: 아파트
분석 번호: 8964
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 부천범박힐스테이트1단지는 준공 22년차 아파트로, 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 있습니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 현 시점에서 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 4억 8,000만 원은 비교 사례 대입 결과 산출된 4억 5,608만 원에서 4억 8,711만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값인 4억 7,609만 원보다 소폭 높은 수준으로, 비교 사례 중 상위권 범위에 해당합니다. 현 시점에서 가격적 메리트가 아주 크다고 보기는 어렵지만, 시장 상황을 고려할 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 12건의 비교 사례는 모두 부천범박힐스테이트1단지 내 59.95㎡ 면적의 거래로, 대상 매물과 매우 높은 유사도를 가집니다. 특히 유사도 100점의 사례 #1(2026년 5월, 9층, 4억 7,200만 원)과 사례 #2(2026년 5월, 10층, 4억 7,000만 원)는 대상 매물과 층수 및 거래 시점이 매우 유사하여 가격 판단에 중요한 기준이 됩니다. 유사도 90점의 사례들은 층구간에서 감점되었으나, 시점 보정 계수 1.002가 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다. 이들 사례를 통해 산출된 대상 매물의 가치 스펙트럼은 4억 5,608만 원에서 4억 8,711만 원으로 형성됩니다.
부천범박힐스테이트1단지는 대단지 아파트로 기본적인 주거 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 인근에 웃고얀근린공원 등 공원 시설이 풍부하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 이레몬테소리어린이집 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어려우며, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 2004년 준공되어 현재 22년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 8년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 290.73%로 법정 상한 300%에 근접하여 용적률 갭이 9.27%p에 불과하므로, 향후 재건축 추진 시 사업성이 높지 않을 수 있습니다. 리모델링은 검토해 볼 수 있는 시점이나, 구체적인 사업 추진 계획은 없습니다.
부천시 아파트 매매가격지수는 상승세를 유지하고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세를 보이고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 인근에 범안동130가로주택사업, 부천아테라자이, 역곡역 아테움 스위첸, 소사역 롯데캐슬 더 뉴엘, 송내역 푸르지오 센트비엔, 진양아파트소규모재건축사업 등 총 2,580세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 특히 2026년 10월 소사본동 가로주택정비사업 분양 등 단기적인 공급도 예정되어 있어 시장의 변화를 주시해야 합니다. 현재 미분양 세대수 증가 추세 또한 시장의 불확실성을 가중시키는 요인입니다. 전세가율은 67.0%로 안정적이나, 매매가 대비 전세가 비율이 높은 편은 아닙니다. 종합적으로 볼 때, 단기적으로는 보합 또는 약한 상승세를 유지할 수 있으나, 중장기적으로는 신규 공급 물량의 영향으로 인한 시장 경쟁 심화와 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류