매물 유형: 아파트
분석 번호: 8939
종합 리스크 점수: 70점
대상 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 매매가격지수 및 거래량이 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 주변 신규 공급 예정 물량이 상당하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 12억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 11억 2,041만 원에서 12억 4,402만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 재건축 기대감이 가격에 상당 부분 반영된 것으로 보입니다. 현재 시점에서는 다소 높은 수준으로 판단될 수 있으나, 재건축 추진 상황에 따라 추가적인 가치 상승 여지는 있습니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 동일 평형(84.97㎡) 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 각 사례는 시점 보정을 거쳐 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성합니다. 예를 들어, 2026년 5월 거래된 12층 매물(사례 #1)은 11억 5,500만 원으로 보정 후 대입 총액이 11억 5,500만 원이며, 2026년 2월 거래된 13층 매물(사례 #9)은 11억 9,000만 원으로 보정 후 대입 총액이 12억 4,402만 원으로 산출되었습니다. 이처럼 유사한 조건의 거래들이 11억 원대 중반에서 12억 원대 초중반에 형성되어 있습니다.
초원마을대원 아파트는 평촌역(4호선)까지 도보 10분 거리의 준역세권에 위치하며, 주변에 대원어린이공원, GS25, 한림대학교성심병원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 특히 준공 33년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 충분하여 재건축 사업성이 높아 장기적인 투자 가치가 우수합니다. 다만, 세대당 주차대수가 부족한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.
대상 단지는 1993년 준공되어 현재 33년차로 재건축 연한(30년)을 도과했습니다. 용적률이 207.61%로 법정 상한 300% 대비 약 92%p의 여유가 있어 재건축 사업 추진 시 추가 용적률 확보를 통한 사업성 개선 여지가 충분합니다. 인덕원 부림마을 통합재개발 등 주변 개발 호재도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 현재 재건축 추진 단계는 명확하지 않으나, 노후도와 용적률 측면에서 재건축 가능성은 매우 높습니다.
안양시 동안구는 매매가격지수 및 거래량이 상승하는 등 전반적인 시장 분위기가 좋습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 용적률 갭이 충분하여 향후 재건축 추진 시 높은 미래 성장 잠재력을 가집니다. 다만, 평촌자이 퍼스니티, e편한세상 평촌 어반밸리 등 인근 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 사업 진행 여부와 속도가 가장 중요한 성장 요인이 될 것입니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하지만, 재건축 기대감이 반영된 것으로 판단되며, 사업 진행에 따라 추가 상승 여력이 충분합니다.
매수