매물 유형: 아파트
분석 번호: 8937
종합 리스크 점수: 60점
인덕원대림2차 아파트는 준공 22년차 단지로, 주변 지역의 활발한 개발 호재에도 불구하고 재건축까지는 시간이 필요한 상황입니다. 매매가격은 인근 유사 사례 대비 적정 범위 내에 있으나, 1층이라는 특성과 건물 노후도에 대한 현장 확인이 중요합니다. 전반적인 시장 지수는 상승세를 보이며 수요가 우세한 상황이나, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크를 고려해야 합니다.
제시 매매가 9억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9억 427만 원에서 9억 3,999만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 인근 유사 매물의 최근 거래 동향과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 1층이라는 특성을 고려한 추가적인 가치 평가가 필요할 수 있습니다.
비교사례 #1은 평촌동 인덕원대림2차 15층 59.84㎡ 매물로, 2026년 6월 9억 4,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 5,193만 원이며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최종 대입 총액은 9억 3,999만 원입니다. 대상 매물(1층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 비교사례 #2는 평촌동 인덕원대림2차 11층 59.84㎡ 매물로, 2026년 2월 8억 6,500만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 4,779만 원이며, 시점 보정 계수 1.045가 적용되어 최종 대입 총액은 9억 427만 원입니다. 이 역시 대상 매물(1층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다.
인덕원대림2차 아파트는 860세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.01대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 주변에 두산위브공원, GS25, 서울종합동물병원, 아이들세상어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한 안양 동안구 북부권역의 신흥 주거타운 조성 및 다수의 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승폭은 제한될 수 있습니다.
대상 건물은 2004년 준공되어 현재 22년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 275.56%로 법정 상한 300% 대비 24.44%p의 갭이 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 용적률 상향을 통한 사업성 확보 여지가 있습니다. 다만, 재건축은 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 현재는 리모델링 가능성을 우선적으로 검토할 수 있습니다.
안양시 동안구는 매매 및 전월세 가격 지수가 꾸준히 상승하고 수급 동향 또한 수요 우세를 보이는 등 전반적으로 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 인근에 평촌자이 퍼스니티, e편한세상 평촌 어반밸리 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 이들 단지의 입주 시점에는 일시적인 경쟁 심화가 예상되나, 장기적으로는 지역 전체의 주거 환경 개선 및 인프라 확충으로 이어져 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 매물은 1층이라는 특성으로 인해 층별 시세에서 다소 낮은 가치를 보일 수 있으나, 전반적인 시장 상승세와 지역 개발 호재를 고려할 때 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 전망됩니다.
매수