매물 유형: 아파트
분석 번호: 8930
종합 리스크 점수: 62점
경기도 안양시 만안구 박달동 대림한숲타운 아파트는 준공 25년차 단지로, 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 5억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 3,223만 원에서 4억 8,795만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 분위기와 대상 매물의 고층 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다. 다만, 스펙트럼 상단보다 높은 가격이므로 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(84.988㎡)의 매매 거래입니다. 유사도 점수는 90점에서 100점으로 매우 높습니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일한 층구간(고층) 및 유사한 시점(2~5개월 전)에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 4억 5,234만 원에서 4억 6,995만 원 사이로 산출되었습니다. 층구간 감점이 있는 90점 사례들은 12~13층 거래로, 보정 후 대입 총액은 4억 3,223만 원에서 4억 8,795만 원으로 나타났습니다. 제시 매매가 5억 1,000만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼 상단보다 높은 수준입니다.
대상 단지는 728세대의 중대형 단지로, 인근 충훈벚꽃길 공원(350m)과 CU 편의점(216m) 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 지하철역 접근성은 부족하여 대중교통 이용에 제약이 있습니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 인근에 참나래어린이집(56m)이 위치해 있습니다. 현재 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세에 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적이나, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 2001년 준공되어 25년이 경과했습니다. 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있어 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 현재 용적률이 214.13%로 법정 상한 400% 대비 185.87%p의 여유가 있어 재건축 시 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부는 주민 동의, 사업성 분석, 정책 변화 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
안양시 만안구의 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수가 상승세를 유지하고 있으며, 매매수급동향도 긍정적입니다. 이는 시장의 견조한 수요를 반영합니다. 그러나 안양자이 더 포레스트, 평촌한신더휴 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재하나, 단기적으로는 신규 공급 물량 소화 여부가 시장의 중요한 변수가 될 것입니다. 공시지가는 꾸준히 상승하고 있어 토지 가치 측면에서는 긍정적인 신호입니다.
보류