매물 유형: 아파트
분석 번호: 8929
종합 리스크 점수: 62점
경기도 안양시 만안구 석수동에 위치한 석수역푸르지오 아파트는 석수역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 편입니다. 다만, 인근에 안양자이 더 포레스트 등 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 4,996만 원에서 8억 9,468만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 상승 기대감이나 개별 매물의 특장점이 반영된 것으로 보이며, 비교사례 대비 높은 가격대임을 인지하고 접근해야 합니다.
비교사례 11건 중 6건은 유사도 100점으로 동일 단지 내 유사 층수의 최근 거래이며, 나머지 5건은 층구간 차이로 90점의 유사도를 보입니다. 특히, 유사도 100점 사례들은 2026년 3월~6월 사이에 8억 원대 후반에서 9억 원대 초반의 가격대를 형성하고 있습니다. 시점 보정 계수는 1.008로 최근 시장의 소폭 상승세를 반영하고 있습니다. 역세권 보정은 1호선 석수역(도보 5분) 인접으로 5%의 프리미엄이 적용되었습니다.
석수역푸르지오는 1호선 석수역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 인근에 진달래공원 등 녹지 공간이 풍부하며, 학교 및 상업 시설 접근성도 양호하여 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하고 있어 투자 수익률 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다. 인근 신규 공급 물량에 따른 시장 변화를 예의주시해야 합니다.
준공 17년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 229.65%로 법정 상한 250% 대비 20.35%p의 여유가 있으나, 재건축을 통한 사업성 확보에는 한계가 있을 수 있습니다.
안양시 만안구는 매매 및 전월세 가격지수가 상승세를 보이며 시장 활성도가 긍정적입니다. 석수역 역세권 입지는 꾸준한 수요를 견인할 것으로 예상됩니다. 그러나 안양자이 더 포레스트 등 인근 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어, 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 장기적으로는 교통 인프라와 주거 환경 개선에 따른 가치 상승 여력이 있으나, 단기적으로는 공급 물량 소화 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.
보류