매물 유형: 아파트
분석 번호: 8921
종합 리스크 점수: 47점
본 매물은 의정부시청역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 18년차의 중견 단지입니다. 의정부시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세로 실수요는 꾸준합니다. 다만, 인근에 5,590세대에 달하는 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 4억 5,000만 원은 비교사례를 통해 산출된 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 4,061만 원 ~ 최고 3억 4,061만 원)보다 높은 수준입니다. 이는 유사 단지 및 면적의 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 단지 내 층별 시세 편차 및 개별 매물의 내부 상태, 향 등에 따라 가치가 달라질 수 있으므로 현장 확인을 통해 추가적인 가치 판단이 필요합니다.
유사도 90점의 비교사례는 가능동 브라운스톤흥선 단지의 84.83㎡ 10층 매물로, 2026년 4월 3억 4,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,327만 원이며, 시점 보정 후 대입 총액은 3억 4,061만 원입니다. 대상 매물(4층)과 비교사례(10층)의 층 차이로 인해 층구간에서 10점 감점되었습니다.
대상 매물은 의정부시청역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 직동근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 환경이 쾌적합니다. 인근에 CU 의정부브라운스톤점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호한 편입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인해 향후 투자 가치 상승폭은 제한적일 수 있습니다.
브라운스톤흥선 아파트는 2008년 준공되어 현재 18년차로, 재건축 연한인 30년까지는 12년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 낮습니다. 용적률 활용률이 95.8%로 법정 상한에 근접하여 리모델링을 통한 사업성 확보도 쉽지 않을 것으로 판단됩니다.
의정부시의 매매 시장은 현재 보합세를 보이고 있으나, 전월세 시장은 상승세를 유지하고 있습니다. GTX-C 노선 착공 등 교통 호재가 존재하며, 의정부9구역 재개발 등 정비사업 진행 소식은 긍정적인 요인입니다. 그러나 의정부 푸르지오 클라시엘, 더샵 의정부역 링크시티 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 장기적으로는 교통 인프라 개선과 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 물량의 영향을 받을 수 있습니다.
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