매물 유형: 아파트
분석 번호: 8917
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 용적률 여유가 있어 향후 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 의정부시 전반의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승세를 보이며 수급 동향도 긍정적이나, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적인 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 1억 9,935만 원에서 최고 2억 2,039만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 시장의 최근 거래 동향과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 민락주공2단지 내 동일 평형대 거래로 유사도가 매우 높습니다. 시점은 2026년 2월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역이 반영되었습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.002가 적용되어 현재 시점의 가치로 환산되었으며, 이를 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼이 산출되었습니다.
민락주공2단지는 의정부시 내에서 거래 활성도가 높은 민락동에 위치하고 있으며, 송산역 의정부경전철이 도보 14분 거리에 있어 준역세권 입지를 가집니다. 주변에 점말문화공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 양호합니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
준공 27년차 아파트로 재건축 연한(30년)에 3년이 남아있습니다. 현재 용적률이 216.31%로 법정 상한 300% 대비 83.69%p의 여유가 있어 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 사업성이 있을 것으로 보이나, 구체적인 사업 진행 여부는 주민 동의 및 정책 변화에 따라 달라질 수 있습니다.
의정부시의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승세이며, 수급 동향도 수요 우세로 긍정적인 시장 분위기입니다. GTX-C 착공 등 교통 호재와 의정부9구역 재개발 등 지역 개발 이슈는 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 의정부 푸르지오 클라시엘, 더샵 의정부역 링크시티 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 단기적인 급등보다는 안정적인 흐름 속에서 신중한 접근이 필요합니다.
보류