매물 유형: 아파트
분석 번호: 8916
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 의정부시 용현동 신도10차파크힐타운 아파트로, 준공 25년차의 중층 매물입니다. 의정부시 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있습니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 9,990만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 2억 4,542만 원에서 최고 2억 6,797만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
#1 비교사례는 용현동 신도10차파크힐타운 6층 84.9964㎡ 매물로, 2026년 3월 2억 4,500만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적이며 층수만 차이가 있습니다. 시점 보정 계수 1.002가 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 4,559만 원입니다. #2 비교사례는 용현동 신도10차파크힐타운 20층 84.9964㎡ 매물로, 2026년 6월 2억 6,800만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적이나 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 6,797만 원입니다. #3 비교사례는 용현동 신도10차파크힐타운 4층 84.9964㎡ 매물로, 2026년 5월 2억 6,400만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적이나 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 6,398만 원입니다. #4 비교사례는 용현동 신도10차파크힐타운 18층 84.9964㎡ 매물로, 2026년 4월 2억 4,500만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적이나 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 4,542만 원입니다.
대상 매물은 의정부경전철 어룡역과 도보 8분 거리에 위치하여 준역세권에 해당하며, 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 주변에 마골어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경은 양호합니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단지 경쟁력 및 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 학군 정보는 제공되지 않아 판단이 어렵습니다.
준공 25년차로 재건축 연한(30년)까지 5년이 남아있습니다. 현재 용적률 280.05%로 법정 상한 300% 대비 용적률 갭이 크지 않아 재건축 사업성이 높다고 보기 어렵습니다. 따라서 단기적인 재건축 가능성은 낮으며, 리모델링 검토가 필요한 시점입니다.
의정부시의 매매가격지수는 보합세이나 전월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준히 존재할 것으로 보입니다. 그러나 의정부 푸르지오 클라시엘, 더샵 의정부역 링크시티 등 대규모 신규 공급 물량이 향후 시장에 유입될 예정이므로, 중장기적으로는 공급 과잉으로 인한 시세 하락 압력이 발생할 수 있습니다. GTX-C 착공 등 교통 호재가 있으나, 이러한 호재가 매매가에 충분히 반영되었는지 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 높은 수준으로, 향후 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
보류