매물 유형: 아파트
분석 번호: 8914
종합 리스크 점수: 67점
본 매물은 의정부시 장암동에 위치한 장암주공5 아파트로, 준공 27년차의 재건축 연한 도달이 임박한 단지입니다. 발곡역 역세권 입지와 의정부시의 다양한 개발 호재가 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
제시 매매가 2억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,561만 원에서 2억 7,348만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장 동향과 재건축 기대감 등이 일부 반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지(장암주공5) 내 유사 평형 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례는 2026년 5월 거래된 2억 7,099만 원(보정 후 대입 총액)과 2026년 3월 거래된 2억 4,561만 원(보정 후 대입 총액)입니다. 제시 매매가 2억 9,000만 원은 이들 보정 후 대입 총액 스펙트럼의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 층구간 감점 사유가 있는 사례들(유사도 90점, 80점)은 대상 매물(18층)보다 낮은 층에서 거래되었으나, 보정 후 대입 총액은 2억 4,862만 원에서 2억 7,348만 원 사이로 형성되어 있습니다.
장암주공5는 발곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 1214세대의 대단지로 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 의정부시의 GTX-C 착공, 재개발·재건축 정비사업 지원 등 다양한 개발 호재는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다.
준공 27년차 아파트로, 재건축 연한(30년) 도달이 3년 앞으로 다가와 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 현재 용적률이 221.05%로 법정 상한 300% 대비 78.95%p의 여유가 있어 사업성이 양호할 것으로 예상됩니다. 의정부시의 정비사업 지원 정책과 맞물려 재건축이 본격화될 경우 상당한 가치 상승이 기대됩니다.
의정부시의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세가격지수 상승과 매매수급동향 개선은 긍정적인 신호입니다. 발곡역 역세권 입지와 재건축 기대감은 장기적인 관점에서 매물 가치 상승에 기여할 것입니다. 그러나 인근 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성은 단기적인 리스크 요인이므로, 신중한 접근이 필요합니다. 전반적으로 재건축 추진 여부에 따라 미래 가치가 크게 좌우될 것으로 전망됩니다.
보류