매물 유형: 아파트
분석 번호: 8907
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 의정부경전철 새말역과 동오역에 인접한 역세권 단지로 교통 접근성이 우수합니다. 준공 23년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,499만 원에서 2억 6,766만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상위에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로 보이며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 3건의 사례는 유사도 100점으로 평가되었으며, 2026년 6월에 거래된 16층 2억 5,500만 원, 19층 2억 6,000만 원, 14층 2억 6,250만 원이 있습니다. 나머지 사례들은 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으나, 모두 동일 단지 거래로 신뢰도가 높습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 최저 2억 5,499만 원에서 최고 2억 6,766만 원 사이에 분포합니다.
주공그린빌4는 의정부경전철 새말역과 동오역에 인접한 역세권 단지로 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 근린공원, 쇼핑 시설, 의료 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 현재 미분양 현황은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 주변 학교 시설이 다수 존재하여 교육 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.
대상 아파트는 2003년 준공되어 현재 23년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 7년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률은 209.94%로 법정 상한 300% 대비 90.06%p의 여유가 있어, 향후 리모델링이나 재건축을 통한 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 다만, 재건축은 사업성, 주민 동의, 정책 변화 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
의정부시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 수급동향도 양호하여 실수요 기반은 견고합니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정과 현재 미분양 물량은 중장기적으로 매매 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. GTX-C 착공 등 교통 호재는 긍정적이나, 이러한 공급 리스크를 상쇄할 만큼의 강력한 상승 동력으로 작용할지는 미지수입니다. 따라서 향후 시장은 보합 또는 약보합세를 보일 가능성이 있으며, 매매가 상승 여력은 제한적일 것으로 전망됩니다.
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