매물 유형: 아파트
분석 번호: 8899
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물은 의정부경전철 범골역 초역세권에 위치하며, 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 존재합니다. 현재 의정부시 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세이며 수급 동향도 양호합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 1,499만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 최근 거래 가격을 적절히 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 2층이라는 점과 인근 신규 공급 물량을 고려할 때 가격 협상의 여지를 탐색해 볼 필요가 있습니다.
선별된 비교사례는 #1 뉴삼익호원2 단지의 5층 59.76㎡ 매물로, 2026년 5월 3억 1,500만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 평형으로 유사도가 100점이며, 시점 보정 계수 1.000을 적용하여 3억 1,499만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가와 매우 근접한 수준으로, 시장 가격을 반영한다고 볼 수 있습니다.
대상 매물은 범골역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 실거주 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 단지 규모는 619세대로 적정하며, 인근에 학교 및 공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 주차 공간 부족과 건물 노후도는 감점 요인으로 작용할 수 있습니다.
뉴삼익호원2는 1997년 준공되어 29년차 아파트로, 재건축 연한(30년) 도달이 1년 남았습니다. 용적률이 298.99%로 법정 상한(300%)에 근접하여 용적률 갭이 1.01%p에 불과해 재건축을 통한 사업성 확보가 쉽지 않을 수 있습니다. 리모델링 또한 고려될 수 있으나, 현재로서는 개발 잠재력이 '낮음'으로 평가됩니다. 향후 재건축 관련 정책 변화와 주민들의 사업 추진 의지에 따라 가능성이 달라질 수 있습니다.
의정부시의 매매가격지수는 보합세이나 전월세 가격지수 및 수급 동향은 상승세를 보여 실수요 기반은 견고합니다. GTX-C 노선 착공 등 교통 호재와 의정부9구역 재개발 등 지역 개발 소식은 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 5,590세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 단기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 있을 수 있습니다. 장기적으로는 역세권 입지와 재건축 연한 도래에 따른 개발 기대감이 존재하나, 낮은 용적률 갭과 신규 공급 물량과의 경쟁이 변수로 작용할 것입니다.
보류