매물 유형: 아파트
분석 번호: 8897
종합 리스크 점수: 60점
본 매물은 준공 29년차 아파트로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 가능성에 대한 기대감이 존재합니다. 회룡역 역세권에 인접하여 교통 접근성이 양호하며, 직동근린공원 조성계획 변경 등 주변 환경 개선 호재가 있습니다. 다만, 높은 용적률은 재건축 사업성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 매매가 대비 전세가 비율 상승 추세는 전세 시장의 불안정성을 시사합니다.
제시 매매가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,962만 원의 가치 스펙트럼과 비교할 때 약 1,038만 원 높은 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며 전용면적 84.93㎡로 면적이 동일합니다. 2026년 4월에 3억 4,900만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.002를 적용하여 3억 4,962만 원으로 보정되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 유사도가 100점으로 매우 높습니다.
본 매물은 회룡역(1호선, 의정부경전철)에 인접하여 교통 접근성이 양호하며, 의정부호원초등학교가 가까워 학군 경쟁력이 있습니다. 직동근린공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 쾌적성이 높습니다. 다만, 준공 29년차 아파트로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 높은 용적률은 재건축 사업성을 제한할 수 있습니다.
준공 29년차로 재건축 연한(30년) 도래가 임박하여 재건축 가능성이 논의될 수 있습니다. 그러나 현재 용적률이 317%로 법정 상한인 300%를 17%p 초과하고 있어, 재건축 시 사업성이 낮을 수 있습니다. 리모델링 또한 고려해 볼 수 있으나, 구체적인 사업 추진 여부는 조합 설립 및 주민 동의가 필요합니다. 개발 잠재력은 '낮음'으로 평가됩니다.
의정부시 전체적으로 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세 시장은 상승세를 보여 임대 수요는 견고합니다. GTX-C 노선 착공, 의정부9구역 재개발 등 지역 내 긍정적인 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 있습니다. 그러나 5,590세대에 달하는 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 미분양 주택 수 또한 높은 수준으로, 시장의 전반적인 회복세가 더디게 진행될 가능성이 있습니다.
보류