매물 유형: 아파트
분석 번호: 8893
종합 리스크 점수: 75점
THESHARP판교퍼스트파크 아파트는 준공 5년차의 신축 단지로, 성남 분당구의 다양한 개발 호재와 함께 높은 입지적 강점을 가지고 있습니다. 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 편입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 미칠 영향을 주시할 필요가 있습니다.
제시 매매가 21억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 18억 4,993만 원에서 18억 7,192만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준입니다. 이는 대상 매물의 층수(22층)가 비교사례보다 높고, 최근 시장 상승세가 반영된 결과일 수 있습니다. 매물 가격이 스펙트럼 상단을 크게 상회하는 만큼, 매수 결정 시 추가적인 가치 상승 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
비교사례 #1은 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적의 20층 매물로 유사도 100점을 기록했습니다. 2026년 4월 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.013이 적용되어 보정 후 평당가는 4,766만 원/평, 환산 총액은 18억 7,192만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지, 유사 면적의 10층 매물로, 층구간 차이로 인해 10점 감점되어 유사도 90점을 기록했습니다. 2026년 5월 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 평당가는 4,710만 원/평, 환산 총액은 18억 4,993만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지 내에서 발생한 최근 거래로, 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
THESHARP판교퍼스트파크는 판교 지역의 우수한 입지에 위치하며, 신축 대단지라는 점에서 높은 주거 만족도와 투자 가치를 지닙니다. 주변에 백현공원 등 녹지 공간이 풍부하고, GS25 등 편의시설 접근성이 양호합니다. 학군 정보는 직접적으로 제공되지 않았으나, 판교 지역의 교육 환경은 전반적으로 우수합니다. 다만, 제시 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하는 만큼, 추가적인 투자 수익률 확보를 위해서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 5년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 25년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 시기상조로 판단됩니다. 장기적인 관점에서 재건축보다는 신축 아파트로서의 가치 유지 및 주변 개발 호재에 따른 시세 상승을 기대하는 것이 합리적입니다.
성남시 분당구의 매매가격지수 및 전월세가격지수, 수급동향 모두 상승세를 보이며 시장은 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 분당 노후계획도시 특별정비계획 결정 등 재건축 관련 호재가 지역 전반의 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 더샵 분당센트로, 더샵 분당티에르원 등 1,520세대의 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로, 중장기적인 관점에서 공급 물량 추이를 주시할 필요가 있습니다. 전반적으로는 지역의 개발 호재와 신축 단지의 강점을 바탕으로 안정적인 가치 유지가 예상됩니다.
보류