매물 유형: 아파트
분석 번호: 8889
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물인 東분당파크뷰 아파트는 준공 13년차로 비교적 양호한 건물 상태를 보입니다. 매매가격지수와 전세 및 월세 수급동향이 상승세를 보이며 시장 활성도는 높은 편입니다. 다만, 인근에 1,972세대의 '해링턴 스퀘어 신흥역' 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성을 주시해야 합니다.
제시 매매가 13억 원은 비교사례를 통해 산출된 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 9억 9,709만 원 ~ 최고 10억 1,987만 원, 중앙값 10억 694만 원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범위를 상회하는 것으로 보이며, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 2026년 2월에 거래된 사례들입니다. 유사도 점수 100점 사례 3건은 면적과 시점이 유사하여 높은 신뢰도를 보입니다. 유사도 90점 사례 2건은 층구간 감점(9층 vs 2층, 9층 vs 4층)이 있었으나, 인접 층으로 유사도가 높게 유지되었습니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 1.028이 적용되어 2026년 7월 현재 시점으로 보정되었습니다. 이 보정된 값을 기준으로 대상 매물의 가치를 평가해야 합니다.
東분당파크뷰는 준공 13년차의 비교적 신축 단지로, 세대당 1.68대의 넉넉한 주차 공간과 지하 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 단지 경쟁력은 양호합니다. 주변에 이왕이공원 등 녹지 공간이 풍부하며, 도촌제2어린이집 등 교육 시설 접근성도 좋습니다. 그러나 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉬울 수 있습니다. 현재 제시 매매가는 시장 추정가 대비 고평가된 것으로 판단되므로, 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 2013년 준공되어 현재 13년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 17년이 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률은 178.11%로 법정 상한 250% 대비 71.89%p의 여유가 있으나, 재건축 연한이 많이 남아 있어 현재로서는 리모델링이나 재건축을 통한 개발이익을 기대하기 어렵습니다.
성남시 중원구의 매매가격지수와 전월세 수급동향은 상승세를 보이며 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 '해링턴 스퀘어 신흥역' 1,972세대 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 지역 내 인구는 소폭 감소 추세에 있어 장기적인 수요 변화를 주시해야 합니다. 전반적으로 시장 활성도는 높으나, 제시 매매가가 추정 가치를 크게 상회하고 신규 공급 리스크가 있어 단기적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 지역 개발 호재(상대원2구역 재개발, 성남 성호시장지구 도시개발 등)의 진행 상황에 따라 가치 상승 여부가 결정될 것으로 보입니다.
보류