매물 유형: 아파트
분석 번호: 8888
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 34년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역의 활발한 재개발 및 도시개발 사업, 그리고 수서역 환승센터 개발과 같은 광역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼 내에 위치하여 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 908만 원 ~ 최고 3억 2,401만 원) 내에 위치합니다. 이는 비교사례의 보정 후 대입가치와 유사한 수준으로, 현재 시장 상황을 고려할 때 적정 가격 범위에 해당한다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 총 2건으로, 모두 동일 단지 내 유사 면적 아파트입니다. 첫 번째 사례는 2026년 4월 거래된 4층 매물(74.79㎡)로, 보정 후 대입 총액은 3억 908만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 3월 거래된 6층 매물(74.79㎡)로, 보정 후 대입 총액은 3억 2,401만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지로 유사도가 높으나, 두 번째 사례는 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 이들 사례는 시점 보정 계수 1.012~1.020이 적용되어 현재 시점의 가치를 반영하고 있습니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 단지로, 향후 재건축 추진 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 인근에 상대원초등학교 병설유치원이 위치하고 있어 학군 접근성이 양호하며, 수서역 환승센터 개발 및 상대원2구역 재개발 등 지역 개발 호재가 풍부하여 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
산호 아파트는 1992년에 준공되어 34년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 인근에 상대원2구역 재개발 사업이 활발히 진행되고 있어, 재건축 추진에 대한 주민들의 관심과 동력이 형성될 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 향후 재건축 사업성 분석 시 용적률이 중요한 요소가 될 것입니다.
성남시 중원구는 매매가격지수 및 전세가격지수 모두 상승세를 보이며 시장 활력이 높습니다. 특히, 상대원2구역 재개발, 수서역 환승센터 복합개발 등 굵직한 개발 호재들이 예정되어 있어 미래 성장 잠재력이 높습니다. 다만, 해링턴 스퀘어 신흥역 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 진행 상황이 가격 상승에 결정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.
매수